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物业经营管理精讲班第 26 讲讲义 主要成本项目的估算方法 8-9 和成本估算结果汇总 (八 )保 估算 物 共用部位、共用 施 及公众 任保 用开支，不包括 工医 和失 ，后者在人工 里列支。 于公寓、 墅区，一般只 配套的水 施投保； 于写字楼、商厦、酒店等， 必 投 大 厦 ，包括土建、装修和 (如酒店的中央空 等 )。一般是按楼宇或 的 造价来投保。 于商厦、酒店， 要投 公共 任 (如 梯 任保 )。 保 估算的公式如下： 保 P8= ∑(Mi × Xi) ／参与 算的物 面 (i ＝ 1，??， n) 式中： P8——保 支出 ； M ——投保的第 i 种保 种 ； Xi ——第 i 种保 种 的保 率。 (九 ) 修 金 修 金支出，是在新建物 包修期 后， 确保物 的公用部位、公 共 施和共用 的 完好和正常运 ，而 其 行定期 、 修和更新、改造所需的 用开支。 修 金 下的开支，从主要包括以下几 用： 1．工 津 等 用 (F1)( 元／年 ) 2． 、零部件和材料 置 (F2)( 元／年 ) 3．机械使用 (F3)( 元／年 ) 4．水、 、气 (F4)( 元／年 ) 它是指 修或更新工程中耗用的水、 、气 支出。 5．管理 (F5)( 元／年 ) 上述各 用一般按年先 行估算， 后再分 到每月每平方米中。其 算公式 ： 即：公共 修基金 于收益性物 管理成本的 算我国 没有 一的 定，物 管理企 在具体 算 ， 可参考 《物 管理服 收 管理 法》 ( 改价格 [2003]1864 号 )的基本原 要求、 当地政府的有关 定以及 行的会 核算 法 行。 三、成本估算 果 完成前述各 成本估算后， 需要 行各成本 目的 ，以便形成按 位建筑面 算的合 物 管理服 成本或物 管理服 支出。物 管理成本估算 果 算，可借助于如下公式： P=∑Fi/S 式中： P——某 物 管理成本， 位 元／月·㎡； Fi——各分 用； i —— 用 数， i ＝ 1，??， n； 2———所有 用 目算 和； S——参加 算的物 建筑面 。 此外，物业管理企业还要进行成本估算结果的分析工作，根据以往经验，分析判断各项费用比例的合理性，并在必要时进行相应的调整和修正。 成本预算 第三节 成 本 预 算 一、成本预算的意义与要求 (一 )成本预算的概念与意义 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种 财务管理活动。 正确地编制成本预算，可为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据；而且，成本预算还能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业 有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。同时，成本预算还可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 (二 )成本预算的基本要求 编制成本预算时，必须遵循以下基本要求： 1．成本预算必须同其他预算相协调 物业管理企业的收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。编制成本预算时，一方面要综合地反映这些预算的要求，另一方面又要根据合理降低管理服务成本、减少相关费 用的要求，对这些预算提出进一步的改进意见，使企业的各项预算相互衔接，协调平衡。 2．成本预算要以各项定额为基础 物业管理企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。 3．成本预算应有相应的技术经济措施保证 在编制成本预算时，首先应进行成本预测，如果没有相应的技术经济措施，成本预算便失去了意义，编制和执行成本预算就会流于形式，也不能作为成本分析和考核的依据。因此，编制成本预算 应积极发动职工，提出具体切实可行的措施，使成本预算建立在可靠的基础之上。同时，职工的参与也能有效地增强其对成本管理目标的认同，从而提高达成目标的可能性。 4．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 物业管理服务中，如何提高物业管理资金的使用效益是物业管理企业始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制成本支出，更重要的是在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。 5．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 具体而言，编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。 二、成本预算的编制方法 现实中，物业管理企业编制成本预算的方法主要有： (一 )固定预算 固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量