评估报告工作底稿.docxVIP

内部资料 注意保密 评估报告工作底稿 借款 人：广州合生愉景房地产有限公司 项目名称：“愉景南苑”项目 广东省分行营业部评估部 二OO二年四月 主评估人：梁伯翔 评估小组: 第一章 借款人评价 梁伯翔 第一章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目录 第 一章 、 借款人评价 营 款 者素 人 概 4 况 价 、 经 借 质 5 评 三 、 经 济 技 术 实 业 评 价 5 四 、 股 东 评 价 6 五 、资 产 负 债 分 析 --6 六 、盈 利 能 力 分 析 --8 六 、现 金 流 量 分 析 --8 七 、信 用 状 况 评 价 --8 第 ——- 二章 建设条件评价 一 、 项目 建 设概 况 及 规 模 ---8 二 、 项目 审 批手 续 及 进 度 ---8 第 —— 三章 市场评价 一 、 市场 现 状及 发 展 趋 势 --10 二 、市 场 竞 争 分 析 -11 第 四 章 投 资 估 算 与 筹 资 评 价 一 、 项 目 总 投 资 估 算 12 二 、 筹 资 来 源 --- 14 第 五 章 项目效 益及 偿债能力 评价 一 、 项 目 财 务 效 、 益 评 价 -1 4 二 、 项 目 敏 感 性 分 析 15 三 、 借 款 人 偿 债 能 力 15 第 六 章 贷款风 险与 效应评价 一 、 贷 款 项 目 风 险 度 测 算 1 6 二 、 贷 款 效 应 及 风 险 16 第 七 章 项目贷 款综 合评价 项 目 贷 款 综 合 评 价 第一章 借款人评价 一、 借款人概况 1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司（以下简称合生愉景公司）是于 200 1 年 6 月 18 日 成 立 的 合 资 经 营 （ 港 资 ） 企 业 ， 注 册 资 本 4, 72 5 万 元 人 民 币 。合 生 愉 景 公 司 由 三 方 股 东 投 资 组 成 ：中 方 为 广 州 德 裕 发 展 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 德 裕 公 司 ，甲 方 ） ，投 资 200 万 元 ，占 注 册 资 本 的 4. 23%； 广 州 联 嘉 置 业 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 联 嘉 公 司 ，乙 方 ） ，投 资 400 万 元 ，占 注 册 资 本 的 8. 47%；外 方 为 合 生 集 团 有 限 公 司（ 香 港 ）（以 下 简 称 合 生 公 司 ，丙 方 ） ，投 资 4, 125 万 元 ，占 注 册 资 本 的 87. 3%。由 于 在 各 方 合 作 前 甲 、乙 方 已 为 本 项 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 60 0 万 元 人 民 币 资 金 ，其 中 甲 方 占 200 万 元 人 民 币 ，乙 方 占 400 万 元 人 民 币 ，合 作 各 方 同 意 该 600 万 元 作 为 甲 、乙 方 的 注 册 资 金 投 入 。丙 方 在 合 作 公 司 营 业 执 照 签 发 之 日 起 36 个 月 内 共 分 六 期 缴 付 应 缴 注 册 资 本 。 经 广 州 正 德 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 - -- - 正 验 字 （ 2001） 第 382 号 验 资 报 告 确 认 200 1 年 底 合 作 公 司 资 金 已 注 资 61 9 万 元 。 2 0001 年 12 月 ，由 于 合 生 集 团 内 部 管 理 调 动 的 原 因 ，合 生 愉 景 公 司 的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。 2、经营范围及规模 该 司 现 主 要 经 营 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 210、 212 号 大 院 地 块 ， 原 属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证 号 ：穗 规 地 证 字（ 1999） 第 332 号 。 项 目 东 侧 为 客 村 居 住 区 ， 与 广 州 市 南 北 大 动 脉 “ 广 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 为 敦 和 路 ； 北 面 紧 临 海 珠 主 干 道 “ 新 港 西 路 ”， 与 成 熟 住 宅 小 区 “ 愉 景 雅 苑 ” 一 街 之 隔 。 合 作 项 目 规 划 总 用 地 面 积 为 48, 290 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 约 为 157,911 平 方 米 。 3、资质等级、信用等级 现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高 综 合 授 信 额 度 为 1. 5