房地产私募基金结构图示十八张.docxVIP

房地产私募基金结构图示十八张 在研究商业地产销售金融化的过程中，查阅了很多文献， 分析了很多案例，整理了这十八张最为经典的基金结构图， 汇编在此。 所有的案例和文献都凝聚了无数前人的智慧，行业发展道阻且长，在此向这些空手道前辈致以最高的敬意！ 1- 高和资本收购中华企业大厦高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台，设立“元融畅和”作为管理人高和资本和国开金融指定相关方为一般级委托人 （劣后）；以 1:2 募集信托优先级； 国开金融认购中间级。（北京信托 -增益 10 号集合信托计划） 信托计划成立后，元融畅和作为 GP 与信托计划作为 LP 设立基金“上海高开锦有限合伙企业” （上海高开锦） 国开行以高开锦自有资金 1:1 ，向其发放并购贷款项目收购后升级改造， 提高租金， 散 售汇拢资金 简评：结构中运用了两次杠杆， 自有资金与借款比近乎 1:6 ， 小刀据大树，收购销售短平快，还愣是把大树锯下来了。 2- 赛富基金与新派白领公寓天津喜马拉雅投资有限公司 （ GP ） 与赛富不动产基金团队 （LP ）设立北京赛富瑞益投资管理中 心（有限合伙）赛富瑞益作为 GP 出资 1% ，募集 99% 的社 会投资人作为 LP ，设立北京赛富睿智投资中心 （有限合伙）， 金期限 1+2+1+1 年，最低认购 500 万元赛富睿智与赛富瑞 益收购目标物业（森德大厦）所属公司股权，重新装修后出 租给新派白领公寓管理方 20 年统一经营管理管理公司每年 支付一次租金，年最近不得低于 3% 简评：赛富的模式表面上是为白领公寓项目融资，但结构上 往 REITs 上靠，且有非常强的可复制性， 未来除了以出售资产退出，还可以等待政策开放 IPO 退出，值得长期持续关注。 3- 盛世神州 amp; 嘉实资本与美澜园社会投资人认购“嘉实 资本盛世美澜园专项资产管理计划”， 募集 1.4 亿优先级资金， 嘉实资本作为管理人。专项计划为 LP ，与盛世神州认购劣 后 0.6 亿元为 GP ，设立有限合伙企业，合伙企业投资期限 个月。募集资金走委贷，明股实债、股权质押、在建工程抵押、占据董事会席位、实际控制人连带责任担保等方式增信，售房回款作为还款来源。 简评：盛世神州 amp; 嘉实资本这一模式本质上就是基金放 高利贷（ its a joke ），鉴于盛世神州的房地产背景 （张民耕），可以有效把控地产项目的开发过程，确保回款安全性，是房 企转型的方向（当然是有钱的房企） 。 4- 建银精瑞 amp; 迦南资本投资葡萄牙优先级和劣后级募集 600 万欧元等值人民币作为 LP ，迦南资本 GP 劣后跟投， 境 内设立有限合伙企业。募集资金通过走自贸区政策通过香港 与卢森堡 SPV 双层架构转入葡萄牙，购买 BES 银行旗下基 金购买房产。（后来据说没走出去， 做了内保外贷， 求辟谣） 简评：当时自贸区对外股权投资的政策比较松，劣后份额可转房屋实体，葡萄牙移民政策先对较好，因此基金退出后反映良好。但这一模式在目前的环境下，就购汇出境一条就可 判定无可操作性。 倒是现在大家可以百度关注一下“越洋居”，这一难题已经被著名境外投资专家“越洋居”的 CEO 陆总破解了，（此处应该有掌声） 。（有境外投资需求的朋友，请关 注“知知张知知”并留言，可提供越洋居联系方式） @ 陆老板， 广告红包别忘了发哦 :) 5- 炬派禾晖证券化应收账款华宸未来作为专项资产管理人通 过“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”向社会投资人募集 4 亿元作为 LP 与 GP 炬派禾晖设立上海芙柳投 资中心（有限合伙）合伙企业投资期限 6 个月，到期一次性向投资人分配本金及其收益合伙企业以 4 亿受让旭辉顺欣持有的预售合同项下人民币 5.8 亿元的未收房款尾款。 简评：这种就是简单的一次短期融资行为，但发展商可以提高资金周转率。但其背后可能有着包销的身影，等我有空去刨刨看看。 6- 易居中国 amp; 诺亚财富的地产母基金由 TOP50 房地产 商作为  LP  认购基石基金份额，每份  7,500  万元，最高不超 过  2  亿元；易居中国旗下管理公司担任  GP ，持有基金  1% 股份。基石基金认购母基金  15 亿元的劣后级  LP  份额，诺亚 财富向社会募集不低于  15 亿优先级  LP ，歌斐资产作为母基 金 GP ，持 1% 份额。母基金达到 30 亿元规模，分别投资于子基金或设立项目公司开发 TOP50 房地产开发项目。 简评：这个母基金是发展商抱团取暖的产物，易居和诺亚联合推出的这只母基金有创新之处，但仅在寒冬有效，回暖了就呵呵了。 anyway ， TOP50 被圈过来，就这一条，可以看出易居和