土地增值税清算规程(ppt 74页).ppt

税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。 清算单位的确定 税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。 清算单位的确定 某项目建设开发商业地产，总建筑面积120,000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积3,400平方米（已移交）。《预售许可证》标注可售建筑面积98,600平方米，已销售面积98,600平方米，取得收入128,000万元。整个项目发生扣除项目金额97,000 万元。已预征土地增值税 6400万元。 开发产品的审核 纳税人申报情况 项目 金额 一、转让收入 128000 二、扣除项目金额 97000 三、增值额 31000 四、增值率 31.96% 五、应征税款 9300 六、已征税款 6400 七、补退税款 2900 【案例2】税务机关审核情况 项目 金额 一、转让收入 128,000.00 二、扣除项目金额 82025.73 三、增值额 45974.27 四、增值率 56.05% 五、应征税款 14288.42 六、已征税款 6400.00 七、补退税款 7888.42 纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注的“总可售面积”承担。 税务机关处理 1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。 2、政策依据 国税发〔2006〕187号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。 开发产品的审核 开发产品的审核要点 一、房地产开发经营业务 1、土地的开发 2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品 二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者 三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述） 开发产品的审核要点 四、基本原理 1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总建筑面积 2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积 开发产品的审核要点 五、实际运用 1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总可售建筑面积 2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开发产品建筑面积 开发产品的审核要点 六、“可售面积”的把握 1、狭义的可售面积=《预售许可证》标注的“可售面积” 2、广义的可售面积=总建筑面积-产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积 3、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。 开发产品的审核要点 七、总建筑面积的数据来源——总产权登记面积或实测面积 八、“不可售面积”的确定——实际移交 九、移交滞后的对策 切忌直接使用狭义的可售面积 审核开发 产品建成情况 竣工验收 建筑面积 扣除项目金额