赵陵铺情况说明2011712.docVIP

PAGE PAGE 3 关于中华北大街原砼搅拌站土地用途变更的请示 集团公司： 我公司中华北大街原砼搅拌站地块现有土地10.2亩（6800.00㎡），计划经集团公司、国资委批准后首先对块地块进行整合，然后通过招拍挂变更土地性质和用途（政策规定必须按此程序办理），最后进行开发建设，在该地块建设综合商务楼一栋，除满足公司使用外，其余外售，实现大幅增值。具体情况如下： 一、该地块的形成及现状 该地块原占地27亩（原为我公司砼搅拌站），按市政府“三年大变样”要求，市政府于2008、2009年分两次征用16.2亩作为道路建设用地和城市绿化用地，目前该土地剩余工业用地10.2亩（6800.00㎡），规划绿地4.29亩（合2860㎡），形状近似“L”形，现一直处于闲置状态，土地性质为划拨工业用地，。 二、自行开发的必要性 1、盘活土地资源，提高土地使用效能，确保实现国有资产保值增值的需要。如果该地块土地长期处于闲置状态，根据了解市政府极有可能征用该土地规划作为城市绿地。 2、缓解办公楼资源不足的需要。近几年我公司产值、利润和职工收入水平逐年增长，经济实力明显提升，在该地块建设综合商务楼，对树立企业社会形象，改善办公环境，实现土地增值，打造和谐企业具有重要意义。 三、土地性质和用途变更是建设开发的前提条件 按政策规定开发建设商务楼必须变更土地性质和用途，即将划拨用地变为出让用地、工业用地变为商埠用地，而变更的唯一途径是先由政府收储并招拍挂，我公司竞拍、摘牌，最终实现土地性质和用途的合法变更，这是目前政策规定的唯一途径。 四、通过土地整合提高土地利用价值 由于该地块土地形状近似“L”形，极不规则，无法单独开发利用。紧邻该地块以北以西有一市政府已收储地块，占地7.3亩，其土地处于我公司地块包围之中，为最大限度的提高土地使用效能，经我单位与市土地局多次协商，基本达成将我单位土地与市政府收储土地等面积整合交换后按东西方向分割，统一规划的意见。 统一分割后我公司可以借助西面土地使用单位（新华区法院拟建办公楼）共同报建，提高容积率。 五、土地处置的备选方案 为最大限度的利用这块土地，一年多来我公司相关部门与土地局、规划局等部门进行了咨询和沟通，在充分论证、测算的基础上提出三个备选方案： 方案一：我公司不开发，将土地交回政府获得收益。政府按基准地价收回土地，收入按四六分成（政府占四成，企业占六成，土地出让金等其他费用不再扣除）。 我公司可得净收益为（10.2亩+4.29亩）*50万元/亩*60%=434.7万元。 方案二：通过政府收储后招拍挂，我公司如愿拍得该地块使用权，合法变更土地性质和用途，再经市土地局批准对该地块进行整合分割后开发一栋商务楼。 经咨询规划局、设计院，该地块可建设建筑面积约为24000㎡的商务楼。土地拍卖价暂按260万元/亩初步测算收益如下： 1、建成商务综合楼后预计市场价值：24000㎡*5500元/㎡=13200万元（5500元/㎡为暂定出售价）。 2、交纳土地出让金：中拍价格-原土地使用权单位应得补偿 原土地使用权单位应得补偿：根据有关政策，政府收储挂牌拍卖二环外污染环境企业土地的，可以按照拍卖价格扣除向政府交纳的约27%各种基金后按四六分成（政府占四成，企业占六成，土地出让金等其他费用不再扣除），符合招拍挂条件的为10.2亩工业用地使用权。 260万元*10.2亩-260万元*10.2亩*（1-27%）*0.6=1490万元 3、建设费用：24000㎡*2200元/㎡=5280万元 4、税费及其他不可预见费（按预计收入的9%计算）：13200万元*9%=1188万元（随国家政策变化据实调整） 5、预计增值：13200万-1490万-5280万-1188万元=5242万 方案三：政府收储后招拍挂，我公司没能拍得该地块土地使用权，只能按相关政策取得相应补偿。 土地按拍卖价260万元/亩测算收益为： 260万元*10.2亩*（1-27%）*60%=1162万元。 六、土地性质用途变更及开发过程中可能存在的风险 1、通过招拍挂没有拿到土地使用权 由于土地性质、用途变更只能通过石家庄市土地交易中心采用公开挂牌拍卖才实现，这一过程存在市场不可预控的风险。如我公司不能摘牌拿到土地使用权，只能按照方案三的方式获得补偿金，这将导致收益减少。只有竭尽全力拿到该块土地的使用权，收益最大化目标才能实现，为此我公司已将前期准备工作开展了一年多，目前我公司同相关主管部门沟通后已初步争取到参与招拍挂规则制定、圈定投标单位范围的有利条件，这将为我公司以最优条件拿到该块土地使用权起到一定积极有益的作用。 2、政策风险 在建设过程中，由于政策规划变更而导致的不确定性因素使自行建设无法继续进行。 3、市场风险 由于市场的不稳定性，市场价格存在波动，项目建设初期