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{营销策略培训}某市某楼 盘销售执行案 二、控制 （一）内部咨询期（从现在——取得预售证） “优先排号和优先定房相结合” 1 、优先排号 客户自愿交纳 1000 元诚意金，就可以获得一个优先选房权号。 优先选房协议范本附后。 2 、优先定房 客户自愿交纳 5000 元诚意金，就可以获得优先定房，选定的房号开 发商为客户保留到约定的时间。 优先定房协议范本附后。 （二）正式认购期（取得预售证以后） “分批推出、均衡” 整个一期分两批推出，均衡好房和相对较差房的速度，以保证项目率 和价格都达到一个最佳点。 具体分两批推出： 第一批：1 栋 A 单元 2 栋 A 单元 3 栋 A 单元 4 栋 A 、C 单元 5 栋 B 单元 6 栋 A 、C 单元 7 栋 B 单元 8 栋 B 单元 第二批：剩余其它单位； 三、相关合作单位选定 包括合作广告公司、礼仪公司、装饰公司以及各种媒体关系等的选定。 （一）合作广告公司选定及广告准备(12 月 25 日确定) 广告公司选定工程流程： 注：广告公司的确定关系到项目广告宣传的正常启动，也是项目广告 宣传思路清晰，切实有效，最大限度发挥项目宣传费用效力的有力保 障，此项工作应在项目准备初期就开始进行。 广告准备工作流程 注：项目广告对于起决定性作用，在塑造形象、吸引目标客户方面举 足轻重。因此，对于广告制定，一定要提前准备，认真审核，以配合 项目入市，一举成功。 （二）合作装饰公司选定 主要是考虑到本项目 1 单位较多，一般 1 单位由于面积小，装修麻烦； 同时考虑到此类单位一般多为外地人购买，他们没有时间和精力装修， 提供装修套餐服务可以增强一定的吸引力。 选定工作流程与广告公司相同。 合作装饰公司主要是为本项目提供装修套餐服务，为达到预期效果， 合作装饰公司一定要选择一家实力雄厚，在本地有一定知名度的公司， 并且要求提供多种装修套餐方案供选择。 合作装饰公司关系到客户是否有信心选择套餐服务，进而影响到其购 买决心，因此，合作装饰公司的选定应慎重。 但是特别注意的是：本项目提供装修套餐而不是装修交楼标准房，一 定要客户与装修公司签订合同，装修维护是一个长期过程，开发商应 该回避这个问题。 确定时间：2005 年 2 月底 (三)合作礼仪公司选定： 主要是为了开盘典礼以及一些节点举行活动顺利进行，选择一家经验 丰富，有较多成功案例的公司作为合作公司，可使项目的开盘仪式或 活动热烈而隆重。 选定时间：即时性选定 （四）合作媒体选定： 媒体是本项目发布信息、传达信息的重要手段，对于项目的推广起着 决定性作用。因此，应选择受众面广，影响面宽的媒体作为项目的合 作媒体。《海口晚报》《海口日报》应是本项目的主要合作媒体选择。 四、资料准备 （一）楼书 1 、规格：10P 2 、数量：2 万本 3 、费用：4 万元 4 、时间：2005 年 1 月 2 日初稿； 2005 年 1 月 6 日定稿； 2005 年 1 月 12 日制作完成； （二）折页（用于酒店放置） 1 、规格：4P 2 、数量：4 万份 3 、费用：2 万元 4 、时间：同楼书 （三）展板（主要用于明珠广场展销处） 1 、数量：4 块 2 、费用： 3 、时间：2004 年 12 月 28 日初稿； 2005 年 12 月 30 日定稿； 2005 年 1 月 31 日制作完成； 五、宣传推广 （一）项目形象定位 “滨海极品休闲小户” 滨海——突出本项目近海地理位置特点； 极品——透视出本项目品质内涵，树立起项目高档品味； 休闲小户——小户型住宅加上休闲特点，对于度假和养老型客户具有 吸引力； 定位于此，主要是利用本项目户型偏小， 六、 七、关于时机 一般而言，海口房地产市场的旺季在 10 月—次年 5 月之间，这是由 海口的气候条件所决定。为充分利用和把握春节前后这个最好从以上 分析结合本项目自身的情况，我们认为：2003 年 4 月是本项目开始的 良机。 但从项目自身的情况来看，配合，以下几方面的工作是否完成是开始 的前提： ⑴现场包装已经完成，可供使用。 包括售楼处、示范单位、工地包装、区域包装等。 ①售楼处接待中心已经装修完毕，各种售楼物料（模型、展板、桌椅 等）已经安装摆放完毕，可供人员进场。 ②示范单位 公开发售前装修完毕，可供客户参观。鉴于示范单位在中的重要作用， 宜越早完成越好。 ③工地包装 工程形象进度达到一定程度，有工程队进场施工，给人一种紧张施工