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{营销策略培训}某市某区域商业分 析 重庆观音桥商圈分析 目录 一、商业布局 二、观音桥区域租售市场及客层分析 三、观音桥商圈经营状况 四、观音桥商圈SWOT 分析 五、观音桥区域消费行为特征 六、针对性很强的专业市场调研 七、可替代性产品研展 /观音桥商圈商业布局 /观音桥商圈现状 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一， 是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。 目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。据估计，北部城区 一带的居民大约有 60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。 2003 年的商圈饱和度指数为 31500 元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为 2 ．5 万元，因此观 音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径 1000 米内区域。该商圈作为北部城区商业发源 地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪 90 年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现 “商业 空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协 信·黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近 30 万方。该商圈目前有重百 现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。 内容 商圈名,步行街,商业面积,吸纳和辐射面 （人口）,特殊题材 解放碑,建成时间最早，市内影响范围最大 8 万平方米,100 万平方米以上,100 万以上,中央商务区 沙坪坝,在全国较有影响，8 万平方米,20 万平方米左右,100 余万人,三峡文化、人性化、文化区 南坪,变数最大的步行街，33 万平方米,约 26 万平方米,60 余万人,吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸 杨家坪,有最高的玻璃塔，18.9 万平方米,约 20 万平方米,近 100 万人,轻轨横贯，周围有重庆动物园 观音桥,市民期待最多，42 万平方米,100 万平方米左右,80 余万人,附近桥梁最多，临近北部新区 大渡口,规划手笔最大，91 万平方米,10 余万平方米,,钢铁基地 观音桥区域商业类型结构 过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。百货商场江北区目前的大型百货商场只 有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。进驻东和 银都的超市巨头 “好又多”出手不凡，一口气圈下了 1.5 万㎡，租期长达 20 年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。铺面观 音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。其中位于建新北路两侧的铺面分布最多。 近来新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物 业，如南亚家具广场、金观音家具市场。以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、苏宁电器及商社电器等。 观音桥区域个案分析 /综合性商场 北城天街 北城天街位于欧式一条街起点处，由重庆地产龙头——重庆龙湖地产开发，商业部分总建面 11 万平方米，目前是观音桥商 圈内体量最大的商业项目。该项目只租不售，其中8 万方已被北京华联、银太两大主力店占据，但银太已于日前宣布推出。余下 3 万方由龙湖统一招商管理，命名为 “名店坊”，300 多个精品店主营中高档品牌服装。北京华联商厦已经入驻并于2003 年 11 月 8 日正式开始营业，名店坊部分专卖店也已开业，银太百货也在积极的筹备中。 现代广场