2020第七章基准地价系数修正法.pptVIP

第二节 基准地价系数修正法 一、基准地价系数修正法的基本原理 1 ．基准地价系数修正法是利用基准地价评估或更新成果，在将估价 对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的 基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正， 从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法； 2 ．基准地价系数修正法的理论依据：基准地价系数修正法的理论依 据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的 土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格； 3 ．基准地价系数修正法的特点与适用范围：基准地价系数修正法， 是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法它适用于 具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。 华中师范大学精品课程 第七章 基准地价修正法 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 基准地价系数修正法应用举例 重点提示 : 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格 的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作 用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、 农用地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采 用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。 华中师范大学精品课程 第一节 基准地价评估 一、基准地价概述 （一）基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的 基础上，评估出的各个级别 或各个区域土地的平均价格。 它包括城镇用地基准地价和 农用地基准地价。 华中师范大学精品课程 基准地价相对于其他地价类型具有以下几方面的特点。 1 ．基准地价是一种区域性的价格。 2 ．基准地价是一种分用途的价格。 3 ．基准地价是一种平均价格。 4 ．基准地价是有限年期的价格。 5. 基准地价具有时效性。 6 ．基准地价与土地开发利用程度有关。 7 ．基准地价是政府委托评估的价格。 8 ．基准地价是一种控制性的价格。 华中师范大学精品课程 （二）基准地价的作用 基准地价的作用主要表现在 以下几个方面。 1 ．是政府宏观调控土地市场的依 据。 2 ．是国家征收土地使用税的依据。 3 ．调节土地利用。 4 ．是进一步评估宗地地价的基础。 华中师范大学精品课程 （三）基准地价评估的原理 1 ．土地收益是基准地价评估基础。 2 ．各行业对土地质量的要求不同 是形成各类用地基准地价的基础。 3 ．各类用途在空间地域上都有其 最佳区位，使得各类用地的基准 地价具有不同的空间分布规律。 4 ．土地利用的相对稳定性和动态 性是基准地价相对稳定和不断变 化的前提。 华中师范大学精品课程 （四）基准地价评估的原则 1 ．以现实的土地用途为主， 适当考虑规划的原则。 2 ．各类用地分别评估，多种 方法综合运用的原则。 3 ．与社会经济水平相适合、 相协调的原则。 4 ．选择合适的评估技术路线 的原则。 华中师范大学精品课程 二、城镇基准地价评估 （一）基准地价评估范围确定 基准地价评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整 体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。 （二）基准地价区域划分 基准地价是反映一定区域内的平均地价，首先应划分基准 地价区域。目前，划分基准地价区域的方法有两种：一是 依据土地使用价值的影响因素在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础 上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。 华中师范大学精品课程 （三）基准地价评估资料的调查 1 ．资料调查的内容：主要包括背景 资料、市场交易资料和图件资料等 三大类。 2 ．市场交易资料调查的一般要求。 3 ．资料整理。 华中师范大学精品课程 （四）基准地价内涵界定 主要包括以下几个方面：界定评估基准日、土地开发程 度、土地使用权年期和土地利用程度等。 表 7-1 ××省城市基准地价更新平衡界定的基准地价内涵 类 型 商业用地 特大及大城市 住宅用地 工业用地 商业用地 中等城市 住宅用地 工业用地 商业用地 小城市 住宅用地 工业用地 华中师范大学精品课程 基准日 2006.