住宅小区物业管理情况调研报告.docVIP

住宅小区物业管理情况调研报告 ???? ??提升物业管理水平?打造和谐美好家园 ??——XX县住宅小区物业管理工作情况调研 ??从2003年我县成立第一家物业服务管理公司以来，历经10年时间，全县物业管理经历了从无到有、从小到大、从无序到有序的发展过程。目前，全县物业管理服务企业共17家，其中县内注册物业管理企业15家,均为三级资质；外来物业企业2家，1家为一级资质，1家为三级资质。现有物业企业从事物业管理项目共20个，服务面积约260多万平方米，其中住宅小区190余万平方米，综合性大楼及机关单位70余万平方米，新建小区物业管理覆盖率为100%。收费标准为多层住宅0.5—0.6元/㎡，高层住宅1—1.2元/㎡，收费率近70%。 ??一、近几年XX县物业管理工作情况 ??近年来，我县高度重视物业管理工作，对物业管理前期招标、企业考核、维修资金归集和行业培训等方面做了大量的工作，物业管理不断趋于规范，为城市建设和管理发挥了积极的作用。一是逐步推行了前期招投标机制。物业管理前期招标有利于物业企业提前掌握项目的基本情况，可以从项目设计阶段提前介入，对完善物业建设、项目设计都可提出建设性意见。同时，可以杜绝恶性竞争，有利于促进物业企业健康有序发展，让 ??业主明明白白消费。截止目前，我县对望云新外滩二期、东华商业广场等15个项目实施了物业管理前期招投标，并将管理的触角逐步向办公楼、医院、商场、学校等领域延伸。XX县规划展示馆办公楼就是物业管理成功进驻的典范。二是全面实施了企业考核制度。2012年，结合我县实际，出台实施了《XX县物业服务企业考核办法》，按照《XX县物业服务项目考核评分表》中180项的服务内容，对物业企业服务的小区实行季度考核。对考核不达标的小区，由县房产局物业办下发整改通知书，并限期整改到位；对考核分数低的小区，给于黄牌警告，并限期整改到位。通过严格的考核不断促进物业服务企业规范服务行为，提升了服务水平。三是切实加强了维修资金归集。从今年1月开始，实施了新的房屋维修资金缴交制度。房屋维修资金按高层66元/平方米、多层48元/平方米的新标准执行，并由过去的开发企业代收代缴改为业主自缴，同时，利用商品房网签系统，将缴纳房屋维修资金作为预告登记的前置条件，杜绝了欠交或不交房屋维修资金的行为。今年1-5月份，归集维修资金1500多万元，超过过去8年缴存的总和。四是有效提升了物业管理水平。近年来，为提升我县物业管理的服务水平，专门聘请专业讲师进行现场授课，组织全县物业企业管理人员学习了《物业管理条例》和《**市物业管理办法》等相关业务知识。同时，组织全县物业企业法人代表和项目经理进行了交流和讨论，提升了经营管理和服务理念。 ??在我县创建国家卫生县城活动中，物业管理企业都能积极投入、大力配合，为县城的创建发挥了重要作用。为充分调动县城居民参与到物业管理当中，先后成立了8个小区业主委员会，为维护业主的合法权益提供了可靠的保障。 ??二、目前存在的问题 ??历史遗留问题难以处理。一是近几年开发建设的小区，如明珠花园、**茗园等小区，因开发建设时工程质量，销售纠纷，小区配套设施不到位等问题引起一系列的纠纷投诉，致使物业收费困难，物业服务企业难以为业主提供优质服务。二是县城区许多老旧住宅小区，由于建成年代早，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在配套设施不齐全、绿地面积不达标、环境卫生脏乱差等问题，居民要求完善物业配套的愿望和诉求较为强烈，但因改造资金投入较大，物业配套和管理难以实施到位。 ??物业企业行为不够规范。当前，部分业主的物业有偿服务意识不强，拒缴、恶意拖欠物业费等现象屡见不鲜。分析造成物业收费困难的原因，既有业主自身意识的问题，也有物业企业服务不到位的问题，还有开发商转嫁给物业企业的工程遗留问题。同时，部分物业企业因收费不足降低服务成本，致使服务不到位，而业主因服务低劣又不愿交费，久而久之，形成恶性循环，挫伤了企业的积极性，影响了物业服务行业的良性发展。 ??物业服务水平有待提高。我县目前从事物业服务人员有800余人，招聘的从业人员一般都为社会下岗人员或农民工，知识层次较低，素质参差不齐，在物业管理中，满足不了业主要求，导致业主对物业服务企业的不满，致使少数业主不交物业服务费。同时，还有一些企业忽略自身形象，对业主遇到的问题不能尽心尽责处理，能过则过，服务仅限于表象管理，缺少物业管理必备的人性化管理；少数企业在小区管理中对职工要求低，导致职工只限于“应付”，缺乏“尽心尽职”的工作标准。 ??相关职能部门管理缺位。在我县有物业企业服务的小区普遍都存在着执法部门不愿进入执法的问题。部分职能部门认为有物管的小区所发生的乱搭乱建、乱停乱放、偷盗打架、破坏公共设施等问题都应该是物业企业来处理，却不知物管人员无任何执法权