孙文武--房地产筹划.pptVIP

房地产开发企业纳税筹划与风险控制 孙文武 纳税操作技巧与风险控制 借：收入--避免少纳税节约的支出-滞纳金 -罚款 -罚金 -刑事责任 -协调费用 --避免多交税节约的支出 贷：成本--加强财务管理增加的支出 --学习材料费用 --培训费用 --利用外脑支付的费用 净收益 税收筹划 借：税收筹划收入--直接节约的税收成本 --间接收益（未来收益） 贷：成 本--税收筹划费用 --机会成本 净 收 益 1.12006年重点稽查 房地产 建筑安装 餐饮娱乐 金融保险 石油石化 食品药品生产 废旧物资经营及使用 农副产品加工 连锁经营超市 高收入行业的个人所得税 1.2税务机关如何选择稽查对象： 专项检查：行业 1.3重点评估对象 低于同行业平均税负的 税负浮动较大 收入增加税负下降 收入增加亏损加大 连续亏损两年以上 其他非正常现象 1. 4稽查战术 2.1非财务人员 2.2测算分析： 2.3从各机关单位取证 2.4异地协查 2.5向对方取证 2.6评估约谈 ☆购物券 ☆发补贴 2.7某外资企业，内控非常完善，各部门衔接紧密,偷税被发现 2. 纳税筹划可划分为三个层次 一：企业发展战略层次的税务筹划，包括设立新企业、购并他人企业、企业分立、单独向政府提出优惠申请等环节。应由企业股东会或董事会与财务部门负责。 二：企业内部具体经营层次的税务筹划，包括企业采购、日常成本费用管理、企业销售、利润分配、投资与融资等环节。应由企业财务及各部门配合完成。 三：企业理财层次的税务筹划，包括收入及扣除项目的具体操作、各种涉税会计的处理等环节。由企业财务部门与管理层负责。 3.营业税纳税筹划及风险控制 取得预收款纳税义务发生时间 假按揭 投资方或上级主管部门向房地产开发企业提供资金，收取利息应注意的问题：营业税；所得税：利率、关联交易；土地增值税 视同销售 ☆赠送 ☆分配 ☆抵债 ☆换取非货币性资产 ☆转作固定资产不属于视同销售 母公司向子公司乙（房地产开发企业）贷款8000万元，利率5%,年利息400万元，乙公司注册资金12000万元。 合作建房： 1、以土地使用权换房产： ☆土地出让方：转让无形资产5% ☆房地产开发企业：销售不动产5% 2、以土地使用权投资，风险共担 ☆土地出让方：转让无形资产免营业税,征土地增值税、所得税 ☆房地产开发企业：销售不动产5% ☆分税后利润不征税；以房产向土地出让方分利：房地产开发企业-销售不动产5% 3、以土地使用权投资，按固定比例分利或分房产 ☆土地出让方：转让无形资产-营业税5%、征土地增值税、征所得税 ☆房地产开发企业：分利；分房-销售不动产5% ☆某公司以土地使用权投资入股的不规范操作 筹划案例：甲公司以账面价值1200万的土地转让给乙房地产开发企业，评估价值13000万。 如果出售土地使用权：营业税，土地增值税 如果由乙收购股权，甲公司净资产3000万元，收购价格为14800万元，土地增值额11800万元无法税前列支，也无法抵减土地增值税 转让未开发完的产品的筹划 ☆转让方：1、投资；2、整体转让 ☆受让方 1、接受投资，协商购买股权 2、收购：应考虑风险：法律风险、财务风险（资产的真实性、债权收回的可能性、负债、预计负债、对外提供担保） 房地产开发企业开发非商品房的筹划 ☆自营 ☆委托经营 ☆投资 某房地产开发企业公允价值2000万元（成本1500万元）的商品房用于经营酒店 1、自用： ☆自营：房产税12.6；初期投入较大，占用大量资金；初期亏损可抵减当年利润，递延纳税 ☆出租：年租金200万元，营业税11万元，房产税24万元 2、转让： ☆投资:土地增值税(2000-1500-1500×5%-1500×20%)×30%=37.5万元 ☆出售：营业税110万元；土地增值税37.5万元（投资后转让股权不征营业税） 差额纳税： ☆广告、旅游、建筑、物业公司、劳务公司 ☆转让不动产与土地使用权 某公司多计算1500万营业税 某房地产开发企业隐瞒收入 社会风险： ☆混合销售与兼营筹划的纳税风险 4.所得税纳税筹划与风险控制 4.1应税收入的确认 会计制度、流转税、所得税关于收入确认的区别 ☆预