第07章 抵押贷款市场.pdf

q 第一节 抵押贷款及其特点 q 第二节 抵押贷款的类型 q 第三节 抵押贷款二级市场 q 一、什么是抵押贷款 q 二、抵押贷款的特点 q 三、抵押贷款市场的参与者 n 抵押贷款 （ Mortgage ）是用于购买房屋、土地 等不动产，并以此为抵押品发放的贷款。 n 主要是储蓄机构和抵押贷款公司作为发起人 n 借款人主要包括个人和企业 u付款方式：首付 （down payment）+抵押贷款 n 抵押贷款合约 Ø接受申请并评估申请人的信用记录 Ø确定首付比例，一般20%以上，最低可低至3.5% ü低于20%一般需要FHA或VA担保或自行购买贷款保险 Ø合同约定贷款利率、期限和抵押物 ü 利率取决于市场基准利率、贷款期限、折扣点数 Ø购买贷款保险和房屋保险 Ø确定还款方式 n贷款数额巨大 n抵押品的价值相对易于评估 n贷款期限较长，一般15-20年 n贷款利率与贷款期限、个人资信等相关 n金融机构持有的抵押贷款资产池具有稳定的 现金流 o 参与抵押贷款市场的金融机构包括 u 抵押贷款的提供者 Ø 商业银行和储蓄机构 Ø 信用社和金融公司 u 抵押贷款购买者 Ø 共同基金：持有抵押证券投资组合 Ø 保险公司：在二级市场上购买抵押贷款 u 抵押贷款服务者 Ø 投资银行：提供工具，帮助抵押贷款机构投资者规 避利率风险。 Ø 经纪公司：在二级市场充当抵押贷款买卖的中介 Ø 保险公司：提供抵押贷违约保险 q 一、抵押贷款的类型 q 二、抵押贷款还模式 n 按照抵押是否有联邦保证，分为联邦保证抵押贷款和 传统抵押贷款 Ø联邦保证抵押贷款的保证者是联邦住房管理局 （FHA） 或退伍军人服务部 （VA），要求借款人满足政府设 定的特定要求，而且有贷款最大金额的限制。 Ø传统抵押，无联邦保证，一般由私人担保，私人担保 的风险溢价通常被转嫁到借款人身上。金融机构也可 以选择自己承担信用风险而免除该风险溢价。 n 按借款人是否符合常规的借款标准 Ø 固定利率抵押贷款。锁定了抵押期间借款人的利率。 Ø 可调整利率抵押贷款，允许抵押贷款利率随市场利率的变动 而变动。 ü 一般来说，利率一年调整一次，利率盯住上一年的国债平均 利率。 ü 大多数可调整抵押贷款都规定抵押贷款利率每年和整个抵押 期内波动的最大幅度。通常每年最大波动上限不超过2%，整 个期间内不超过5%。 o在美国，住房抵押贷款大致可以分为优级贷款、 Alt-A 贷款、次级贷款和机构担保贷款 Ø 优级抵押贷款：向按符合常规抵押贷款借款资格的借款人发 放的贷款； Ø Alt—A贷款则是介于优质抵押贷款和次级抵押贷款之间，这 种贷款通常包括那些信用分数在620—680分之间的借款人的 贷款。 Ø 次级抵押贷款：美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债 较重的人提供的住房贷款。 ü 抵押贷款公司等许多金融机构增加了次级抵押贷款的发放， 以此来扩大业务； ü 收取更高的费用 （如评估费用）和更高的利率来补偿违约风 险，利率通常比优级抵押贷款的利率高出1.5%-2.5%。 n 根据抵押贷款的偿还方式，可分为漂浮式、分期偿还、渐进 式偿付抵押贷款和分享增值抵押贷款。 Ø 到期一次性偿还：如漂浮式支付抵押贷款，要求在3-5年内 支付利息，期末时支付全额本金； Ø 分期偿还：逐月支付本金和利息； Ø 渐进偿付抵押贷款：允许借款人最初对抵押贷款进行小额偿 付，偿付金额逐级上升，最后固定在一个金额上； Ø 分享增值抵押贷款：可以低于市场利率的利率得到抵押贷款， 相应地，贷款者可从房屋价格上涨中分享增值部分。 n 按固定金额偿还本金 （等额本金）：是在还款期内把贷款数 总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产 生的利息； Ø 由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初 还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 n 按固定金额偿还本息 （等额本息）：指在还款期内，每月偿 还同等数额的贷款(包括本金和利息)； Ø 期初利息较多，本金较少，因此，本金逐期增加，利息逐期 减少。 n 按固定金额偿还本金 （等额本金）： u设贷款额为P，每期的利率为i，分N期偿还 u第t期还款