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太阳城小区设备设施管理方案 富田太阳城设施设备管理是物业管理工作的基础和重点之一， 我们将落实岗位责任制， 使设备的维修保养责任到人， 强化巡检、 运行管理和预防性维修保养等。同时按公司 ISO9001 和 ISO14001 质量保证体系要求进行管理，如《设备设施管理程序》 、《供配电 管理程序》、《给排水管理程序》 、《消防管理程序》 等程序文件，《设备设施维修保养手册》 、各类设备操作规程等作业指导书，使我们的设备设施管理规范化、程序化。 本小区设施设备管理主要由管理处维修部承担，公司提供人 员、技术支持、不定期派有关专家前来指导，并选派 5 名技术骨 干负责维修部的工作，严格控制好维修技术人员的选聘，加强培训，造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。 1、供配电设备 工作内容： 维护供配电设备的良好工作状态，确保小区电源供应正常， 为营业以及居民用电提供可靠的电力保证。 工作要点： 根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点，合理调整变 压器的运行方式，最大限度的发挥变压器的利用率，保持电容补 偿柜良好的工作状态，确保功率因数符合规定要求。 配备专业人员管理供配电设备，操作人员实行持证上岗，按 规程操作。严格控制停送电操作，设备的检修应避开办公和营业 第 1页 共 5页 时间。 值班人员每班对配电室巡检，加强预防性维修和年度保养， 认真填写巡检和保养记录。 2、公共照明、广场照明、泛光照明 工作内容： 保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和 正常工作，在保证小区外观形象和业主方便的前提下，尽量节约 能源。 工作要点： 加强巡检工作，发现照明设施损坏及时修复。 根据季节变化及时调整照明送电时间，做好重大节日和接待 时的灯光布置。 在条件允许的情况下，选用节能灯具，安装定时器和红外感 应开关，为业主节约能源。 3、给排水系统 工作内容： 维护系统的良好运行状态，保证小区正常供水，确保二次供 水达到国家饮用水标准；保证小区排水系统畅通，避免暴雨、水 患给小区正常的生活和营业带来不便。 工作要点： 定期检查生活水泵、排水泵的运行情况，检查水池、水箱和 各类管网是否有异常，防止跑冒滴漏。 加强日常保养工作，定期对泵类进行年度检验，预防各种故 障发生。 第 2页 共 5页 水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行，并取得 卫生防疫部门颁发的检验合格证。 每次暴雨洪水到来之前，重点检查排水泵的运行情况，确保 管路畅通。 4、消防系统 工作内容： 负责消防设备的巡检、维护、维修，保持消防系统各设备的 正常工作状态， 保证系统联动正常可靠， 及时消除各种消防隐患。 工作要点： 对于住宅小区，消防是工作的重中之重，要保证系统安全可 靠，必须加强对员工消防意识和小区消防设备性能知识的培训， 加强对客户消防知识的宣传。 小时安全值班，密切监视系统运行，认真对待每一次报警和每一台消防设备的动作，增加巡检力度和预防性维修保养。认真查看打印记录，分析相关数据资料是否正常。 对不经常启动的泵类设备，应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求。 加强供配电室气体消防系统的检查，气瓶压力是否正常，电磁阀动作是否可靠等。 定期进行消防联动实验和消防演习，检验系统是否正常，增强员工的应急处理能力。 5、房屋及附属设施的维护、修缮 5.1 建筑物主体 工作内容： 第 3页 共 5页 保持结构不被任意改动，外墙、门窗、地面、天花板完好和及时修复，确保小区各部位结构安全，外观完好。 工作要点： 对建筑物进行日常巡查和全面检查，包括地面、墙面、天花板、走廊、楼梯、天台，发现问题，及时报管理处，由管理处安排工程部负责修缮和养护。 定期进行基础和整体观测， 发现异常及时向业主委员会汇报，组织有关专家会诊，提出意见。 加强装修管理，严格按建设部《室内装饰装修管理规定》进行有效的控制，重点关注承重结构、智能管线、消防设施等方面的安全和完整。商业二次装修按规定须报消防审批的，要及时办理。 5.2 附属设施 工作内容： 保持小区附属设施的完好、无损，确保小区附属设施正常发 挥作用。 工作要点： 定期对小区附属设施进行巡检，发现问题及时处理。室外管 网、消防接合器表面有无锈蚀，阀门是否滴水，广场花木护栏、 路面、台阶有无损伤。 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉积。 小区避雷针、避雷网要定期检查，定期除锈刷漆，确保各部 位连接牢固。定期测试系统的接地电阻，保 证小于 4 欧姆以下，否则应采取相应措施。 第 4页 共 5页 广场车辆出入口等其他附属设施，要加强日常检查维护，保 证装置灵活可靠。 /P 第 5页 共 5页