土地增值税对房地产市场的经济效应分析[共3页].pdfVIP

土地增值税对房地产市场的经济效应分析 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979);中国论文联盟编辑。摘要：土地增 值税在被忽视十多年之后,重新得到重视,并参与到国家宏观调控房地产 市场 的政策中 来。这项 税收 政策 是否能如所预期的 ,达到增加 财政 收入,调控房地产市场的目标 呢,本文从 经济 学的角度 ,对其税收效应进行分析 。关键词：土地增值税 房地产市 场 经济效应 近年来我国住宅产业的快速发展 、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小 区品牌的快速升级换代,对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自 2003年起至今 房地产开发 投资 额连年高速增长,商品房销售价则年年攀高,2003年增长 3.4％,2004 年增长 5％,2005年增长 9％,2006年增长 7.7％,部分城市和地区的房价年增长超过 20 ％,已远远超过普通居民的购买承受能力,房价成为最让政府头痛的经济问题 。从2004 年起政府陆续出台 金融 、税收、土地管理 、房屋管理等一系列政策对房地产市场进 行宏观调控。2006年 12月 28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增 值税清算管理有关问题的通知》文件,要求各地从 2007年 2 月 1 日起,开展房地产开发 企业土地增值税清算,正式向企业征收 30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了 2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影 响 ,本文将从 经济学 角度进行税收效应分析。 一、土地增值税的价格效应 1 ．短期内 税负不易转嫁,对调控房价有积极意义。 按照现行税法规定 ,土地增值税实行四级超率 累进税率,增值额超过 50%的,适用 30%的税率,增值额在 50%至 100%区间的,适用 40%的 税率,增值额在 100%至 200%区间的,适用 50%的税率,增值额超过 200%的,适用 60%的税 率。与比例税率相比 ,超率累进税率最能体现税收的纵向公平 ,开发商转让房地产所取得 的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多,如果地价在开发期限内飙涨 ,就会导 致开发商囤地和开发 成本 大增。在短期内,由于房地产给予相对稳定,房地产的给予价 格弹性具有刚性 ,而对于属于耐用消费品的房屋,与日常生活用品相比,消费者的需求价 格弹性较大 ,由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者, 当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时,房产商就会不 再哄抬房价,致使房价回归供需平衡的市场规律 。 2 ．长期内税负将会转嫁给消费者, 房价继续上涨。 从对住宅的需求看 ,一是新增城市 人口 的消费需求。当前城市化进程 不断加快,全国已经有城镇居民将近 5 亿,按照十六大确定的目标 ,到 2020年实现全面 小康 社会 ,城镇人口将要达到 55%--60% 。不考虑人口增长因素,也将使得城市人口超 过 7 亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长,小套换大套,旧房换新房,城市改 造拆迁等等,都对新房源提出需求。而较为特殊的是,中国 国度中有 13亿人口,加上对 外开放 ,一些大都市和沿海城市,住宅需求更多地来自于全国 ,甚至国外的购买力。三是 投资渠道单一造成民众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均 GDP超过 1700美元之后 ,居民收入总量大大提高 ,据 统计 ,2006年 12月末城乡居民储蓄存款余额高达 16万亿 ,除了满足生活基本需要之外,投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的 限制,普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。 而从住宅的给予看,住 宅要建设在土地上,中国人多地少,土地的稀缺性使其价格将不断地上升,而土地价格的 上升,必然地要摊入建设的房屋之中。从目前 土地市场的格局来看,有三个土地必然涨 价的原因：一是土地的提供者只有一个政府 ,即土地的给予是寡头垄断,只我一家,别无 他店。二是土地的买家是充分竞争的 ,即在售出时,采取对几个、十几个、几十个,甚至 百家土地购买者进行拍卖,有时一拍 ,拍出一个天价来,其价格必然要摊入房屋价格；三 是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下 ,地方政府 和中央政府的事权并没有得到妥善划分,地方政府收入来源相对萎缩 ,却要承担不断增加 的 大众 事务 ,经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象,特别是县乡财政已经到了不得 不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中,将更多的收入希望寄托在土地 出让金上面。因此,土地出让金不断走高,地方政府也