利率对房价的影响.docxVIP

,. 近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。 美国和中国近期的利率调整 美联储自 2004 年 6 月 30 日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从 1% 调整到 5.25% ，每次加息 0.25 个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到 2007 年 2 月 13 日，引发了 波及全球金融市场的美国次级债危机。 在严峻的经济形势面前， 美联储再次运用了利率工具， 从 2007 年 9 月 18 日开始，到 2008 年 3 月 18 日，共降息 6 次，将联邦基金利率从 5.25% 调整到 2.25% 。 与此同时，我国从  2004  年 10  月  24 日开始至今，经过  9 次加息，将一年期存款基准利率从  1.98%  调 整到  4.14% ，一年期贷款基准利率从  5.31%  调整到  7.47%  ，这一加息过程还有可能继续。 政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利率之间是否存在较强的联系呢？ 从供需两方面分析利率对房价的影响 一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地 产开发投资来源的四分之一左右， 如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话， 可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使 开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论。 从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在 相当程度上影响购房者的利息负担。 在现实情况中， 购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反 应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制 ,. 房价下降。根据供求规律可知，需求与价格呈正相关关系，需求减少，价格降低。因此，从购房者的角度看，利率的上升使需求减少，促使价格降低。 从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房价下降或上升。这实际上是从收益法的角度看的，房地产的报酬率与房地产价格负相关，在收益流一定的情况下，报酬率下降，价格上升；报酬率上升，价格下降。因此，从收益法的角度看，房地产价格和利率是负相关的关系。 利率对房价在短期和长期的影响不同 开发商和购房者一个要求房价上升，另一个要求房价下降，那么，房价到