物业前期介入的重要性.docxVIP

物业管理在一般人眼中无异于 “商品的售后服务 ”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过 程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务 ”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。 目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。 物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑 周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔 ,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物 业可能出现的问题有比较清楚的了解 ,其前期介入可以从业 主和管理者的角度参。 在施工过程中，物业管理前期介入，物业公司的前期介入对于业主以及开 发商都是双赢战略， 物业公司能从专业的角度和人性化的角度， 不仅从建筑施工 之初避免不必要的建筑浪费还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活 化更是方便物业的日后管理。 前期介入从基建完毕就可以介入了。。。 摘要：我国物业兴起的时间不长 , 是近十年来适应改革开放政策的不段深化及日益增长的社会需求而形成的新兴行业。随着物业管理的快速发展，不可避免地出现了一些问题，这些都给物业管理工作带来了很大的麻烦。现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。本文首先对前期物业管理的必要性，以及前期介入的可行性进行分析，从而提出前期介入若干构想。 在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入在这一系列工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物管行业总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确立管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，先天不足，后天难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管 物业前期工作时间紧、 任务重、 责任大， 如物业验收、 入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管 理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。因此，从理论和实践两方面对物业管理前期介入问题进行探讨，对促进房地产开发和物业管理的有机结合有着深远和现实的意义。 一、物业管理前期介入的含义 物业管理前期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。 二、 物业管理前期介入的重要意义 （一）从理论上分析物业管理前期介入的必要性 从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性 （ 1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向 在市场经济条件下，每个公司都有自己的经营导向，公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要，决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下几种经营导向： ① 以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，而不注重产品的质量、形式，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。 ② 以产品为导向。这类企业重视生产的产品，关注产品的 质量、造型、款式等各个因素。 这类企业的产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，尽管 产品很完美，在市场中也不能获胜，所以这类企业的经济效益很难确定。 ③ 以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售类获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。 ④ 以营销为导向。这类企