2021年土地估价师考试土地估价案例与报告试题.docVIP

土地估价师考试《土地估价案例和汇报》试题 一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并依据相关条件综合分析回复问题） （一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于9月5日委托某评定企业进行土地价格评定。该企业所拥有土地在华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（周围无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四面有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植当地草种，内有十字形道路，外有2千米长自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无尤其限制。假定你是该评定企业土地评定师，请回复一下问题： 1．（本问题5分）在上述情况下，为了判定是否能够抵押，评定前需要了解土地哪些关键信息（提醒：依据土地抵押条件并结合上述条件回复）？ A． 是集体还是国用 B.（ ） C. ( ) D. ( ) 2．(本问题5分) 依据上述条件，列出已知宗地部分条件。 3．（本问题8分） 若以委托日为评定价值时点，依据上述情况，对地价进行定义。 4．（本问题6分） 若该宗土地为国用划拨，因为不在基准地价覆盖范围，所以评定时直接参考基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。又因为所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/平方米，评定企业从保守标准出发，将结果调整为144元/平方米，并根据70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评定结果确定为60元/平方米。列出上述操作过程中错误点。 5．（本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，而且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？ （二）下面是一份现场调查工作图稿。因为只是某估价师为判定是否能够接收一宗土地抵押评定委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该评定师现场标识相关信息。请阅读该图并回复以下问题。 34-21.5-75-5 34是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。 1．（本问题6分） 依据上图填写下面相关信息。 工作底图种类：（ ） 权利人：（ ） 宗地编号：（ 5 ） 所在街坊：（ ） 地类：（ ） 四至：（ ） 2．（本问题5分）列出你能够从上图中取得相关该宗地部分条件信息（提醒：不少于5个）。 3 （本问题4分）列出你能够从上图中取得相关该宗地周围环境信息（提醒：不少于8个）。 4．（本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你判定，估价师能否做出能够接收委托决定？列出你判定依据（提醒：简明计算步骤）。 二、汇报判定题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题和第二题为土地股价技术汇报片段，依据提问回复。第三题为一个完整土地估价技术汇报，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则见备题目中） （一）下面是一份土地估价技术汇报中采取假设开发法测算说明部分（标注“略”为正常内容），请阅读后回复相关问题。 1. 估价对象建设期及利用方法分析 该地块为出让所得，依据××经济技术开发区经济发展局文件《相关“××住宅小区“项目初步设计批复》（××开经[] 053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑面积≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达主干道，地块边缘已经含有自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境情况表明很适合修建住宅，不过地址情况表明知识和修建多层住宅。估价人员也对周围市场进行了调查，因为有城市轻轨会经过该地域，所以本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质前提下，为最大提升开发价值，地块最好利用方法应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000平方米，其中物业管理、小区活动中心、小商场、小区停车场、小邮局、小型银行储蓄所、小区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.