地产行业2021年度策略报告：强波动的落幕，新稳态的序章.docxVIP

正文目录 前言 7 一、波动根源：供需弹性不一，政策频频托底 7 供需弹性不一，行业周期震荡 7 宽幅波动积累金融风险，“房住不炒”及“三稳”成为主基调 12 二、波动终结一：因城施策精准调控，房价窄幅波动 14 高频监测与快速响应相结合，因城施策稳房价 14 中长期“三稳”基调难改，房价或窄幅波动 16 三、波动终结二：“三条红线”因企施策，地市回归平稳 17 “三条红线”出台，调控更趋精准 17 金融资源再分配，“新监管”时代优胜劣汰 20 抑制加杠杆冲动，稳定土地市场 20 四、波动结局：基本面窄幅震荡，迎接新稳态 24 投资：稳态之下箱体震荡， 2021 年预计增约 5% 24 楼市：区域能级分化延续，预计 2021 年销售面积降 2.8% 26 五、新稳态：开发黑马不再，物业经纪方兴未艾 30 开发：格局固化，杠杆土储周转视角下关注三类房企 30 经纪：平台共享协作大势所趋，看好平台加盟领先者 32 物管：规模集中度均具提升空间，强者恒强态势凸显 34 六、投资建议 38 地产板块涨幅低于大盘，估值机构持仓历史新低 38 主流房企股息率业绩保障度仍具吸引力，新稳态下存在估值修复预期 39 多元赛道崭露头角，市场表现相对更佳 40 2021 年：精选开发龙头，拥抱细分赛道 40 七、风险提示 41 图表目录 图表 1 2021 年投资策略：强波动的落幕，新稳态的序章 7 图表 2 商品房销售面积累计增速呈周期波动 8 图表 3 房地产供需结构 8 图表 4 供需边际调整弹性不一导致短期失衡（以需求端政策松动为例） 9 图表 5 地方政府供地完成率较低 9 图表 6 国内商品房预售及现售条件 9 图表 7 城镇化率仍处快速上升通道 10 图表 8 家庭小型化趋势明显 11 图表 9 城镇存量住房房龄结构（ 2015 年） 11 图表 10 中长期贷款利率与销售面积增速走势 11 图表 11 中长期贷款利率与房价涨幅走势 11 图表 12 北京、上海政策变化 12 图表 13 上海 2016 年调控升级后成交量明显下降 12 图表 14 北京、上海调控升级后房价涨幅明显下降 12 图表 15 房企资产负债率变化 13 图表 16 居民部门杠杆率变化 13 图表 17 房地产贷款余额及占比快速上升 13 图表 18 房地产调控政策演进历程 14 图表 19 《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中房地产相关表述 14 图表 20 2018 年末中央提出“三稳”以来房价波动区间逐步收窄 15 图表 21 主要约谈城市房价变化 15 图表 22 中央约谈城市中大多房价同比上涨较快 16 图表 23 2020Q2 房价上涨过快后偏紧政策频率提高 16 图表 24 长沙土拍限价调整情况 16 图表 25 长沙房价、地价呈现上行趋势 17 图表 26 未来房价或呈现窄幅震荡走势 17 图表 27 资金宽松的 2019Q1、2020Q2 土地溢价率较高 18 图表 28 三四线土地购置及销售面积占全国比重 18 图表 29 “三条红线”具体要求 18 图表 30 房地产企业资金监测和融资管理监测表细则 18 图表 31 AH 上市 50 强房企整体有息负债增速 19 图表 32 AH 上市 50 强房企“三条红线”超标分布 19 图表 33 AH 上市 50 强房企“三条红线”三项指标走势 19 图表 34 “三条红线”各项指标及其应对措施 20 图表 35 AH 上市 50 强房企有息负债、销售额、拿地额增速对比 21 图表 36 “三条红线”8 月出台后，红、橙档房企拿地销售面积比明显下降 21 图表 37 “三条红线”8 月出台后，红、橙档房企拿地销售金额比明显下降 21 图表 38 有息负债增量压降与拿地销售比提升对比测算表（亿元） 22 图表 39 2021 大量信托及公司债到期将挤占销售回款资金 22 图表 40 国有土地使用权出让收入及地价同比 23 图表 41 A 股上市房企盈利能力变化 23 图表 42 房地产开发投资拆分逻辑图 24 图表 43 2020H2 全国单月新开工增速存在反复 25 图表 44 各区域单月新开工增速对比 25 图表 45 各区域商品房已开工未售库存去化月数对比 25 图表 46 全国商品住宅库存仍处低位 25 图表 47 期房销售与竣工面积剪刀差扩大 26 图表 48 2020 年 10 月单月竣工同比增 5.9% 26