产业链环境下的商业地产难题.pptVIP

商业地产的难题3.3 设计的难题 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 设计应遵循的商业原则 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受 沧州鼓楼商业中心 （三益设计） 上大弘基休闲广场 （三益设计） 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性 设计应遵循的商业原则 拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街 绿地 MAX MALL 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙 设计应遵循的商业原则 旧城城市肌理 设计城市肌理 上海复地城隍庙广场（三益设计） 上海复地城隍庙广场（三益设计） 商业地产的难题3.3 设计的难题 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 设计应遵循的商业原则 新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。 立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳。 鱼骨模式——商业地产咨询与运作模式的反思4.1 商业开发的流程及弊端 以前多数的商业开发流程 弊端 (1)拿到地后盲目进行设计，导致无法满足经营商家的设店要求，后期投资成本增加； (2)将广告策划等同于商业策划，导致商业项目的业态定位缺失； (3)后期招商忽视了定位的控制作用，出现招商混乱，空间设计不符合设店需求，导致建筑设计乃至施工的反复与翻工； (4)开发过程不同的主体分阶段介入时，各个环节专业缺乏沟通平台，无法保证专业化介入的深度，项目整体的控制与把握难以保证。 鱼骨模式——商业地产咨询与运作模式的反思4.2 适宜的商业地产开发模式 适宜的商业开发模式： (1) 专业化的服务主体的高度集中与整合； (2) 投资、策划、设计、招商、运营、管理 —— 全程一体，专业协同 (3) 以商业策划与先导； (4) 以建筑设计为纽带； (5) 以招商运营为核心； 鱼骨模式——商业地产咨询与运作模式的反思4.3 设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同 “鱼骨模式” 的核心 全程一体： 从前期项目定位到后期的经营管理的全程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节之间进行有效串联、衔接与配合； 专业协同： 不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握； 鱼骨模式——商业地产咨询与运作模式的反思4.3 设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同 商业择地立项 前期商业调研与策划 精确的 商业定位 基本运营 模式的选 择与确立 初步商业模型 前期招商 形态与 景观控制 建立格构网络 细胞模数的 分裂与整合 区域性的分 割与变化 模数堆积 设计方案 执行力的体现 建设期 初步设计、施工图设计、建设时期 开业 目标客层 店铺战略 业态构成 业态配比 空间设计模型 主力店招商 设计模型调整 使用分区 楼层构成 楼层意向 店铺配置组合计划 内装设计 租户监督 管　理 运　营 前期计划阶段 中期执行阶段 后期建设阶段 运营阶段 定位与招 商整合 设计与招 商整合 市场反馈系统 “鱼骨模式” 的六大环节 调查分析 主题定位 商业规划 运营模式 主力招商咨询 方案设计 鱼骨模式——商业地产咨询与运作模式的反思4.3 设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同 “鱼骨模式”的运行观念与特征： 定位先行化； 运营前置化； 招商贯穿化； 设计环节化 特征1：实现开发者、投资者、经营者和消费者的四方共赢； 特征2：强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性； 特征3：专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与