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项目营销策划方案 项目营销策划的含义 房地产项目营销策划就是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。项目营销推广策划提供的是一套关于房地产企业营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以房地产企业的发展目标为基础设计的房地产企业的营销推广措施，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广等策略性、方向性建议。 项目营销策划方案是房地产全程营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 项目营销推广策划报告的具体内容 一、区域市场实态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 项目概况 市场定位 售楼价格 销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 其他特殊卖点和销售手段 二、结论 三、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1.项目主要卖点荟萃 2.项目强势、弱势分析与对策 四、目标客户群定位分析 1）项目所在地人口总量及地块分布情况 2）项目所在地经济发展状况和人口就业情况 3）项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 五、项目客户群定位 目标市场 1）目标市场区域范围界定 2）市场调查资料汇总、研究 3）目标市场特征描述 目标客户 1）目标客户细分 2）目标客户特征描述 3）目标客户资料 六、价格定位及策略 项目单方成本 项目利润目标 可类比项目市场价格 价格策略 定价方法 均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层及方位差价 综合计价公式 价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例 价格技术调整 价格变化市场反映及控制 项目价格、销售额配比表 七、入市时机规划 宏观经济运行状况分析 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 入市时机的确定及安排 八、广告策略 广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略 广告的阶段性划分 广告主题 广告创意表现 广告效果监控、评估及修正 入市前印刷品的设计、制作 购房须知 详细价格表 销售控制表 楼书 宣传海报、折页 认购书 正式合同 交房标准 物业管理内容 物业管理公约 九、媒介策略 媒体总策略及媒体选择 媒体总策略 媒体选择 媒体创新使用 软性新闻主题 媒介组合 投放频率及规模 费用估算 十、推广费用计划 现场包装 印刷品 媒介投放 公关活动 十一、公关活动策划及现场包装 十二、营销推广效果的监控、评估及修正 效果测评形式 进行性测评 结论性测评 实施效果测评的主要指标 销售收入 企业利润 市场占有率 品牌形象和企业形象 附录：《南昌胜利广场营销策划案》 目录 前言 一、主要竞争因素及风险分析 1.1板块因素 1.2商圈因素 1.3业态竞争 1.4供求关系 1.5价格因素 1.6品质因素 二、项目卖点汇集 三．入市策略 3.1入市时机 3.2 入市方案 3.3入市间隔时段 四、销售策略： 4.1销售档期策略 4.2付款方式 五、广告策略 5.1广告卖点 5.2广告宣传实施办法 六、媒介推广策略 七、创意主题及其表现策略 八、活动策略 九、营销推广费用制定原则及其预算 前言 2002年是南昌房地产市场热烈红火的一年，楼市热点层出不穷、异彩纷呈。高新区：万科四季花城、金边瑞香苑；市区：万达、恒茂、江中花园、地王等；朝阳与象湖：千禧颐和园、远东花园、东方巴黎、象湖——威尼斯及新建、南昌县：现代米罗、星港湾；红谷滩新区：滨江豪园、万达星城等，相继登台亮相。南昌楼市有由城东向城西、城里向城外发展的趋势，未来2～3年南昌楼市竞争激烈的程度将见端倪。因此，如何令胜利广场在竞争中脱颖而出，一炮打响是本报告的研究目的，我们营销中要面对的问题，解决问题的策略方法将在本案中逐一探讨。 一、主要竞争因素及风险分析 1．1板块因素 目前南昌房地产市场群雄并起，形成多个板块割据的局面。他们之间尚未形成一家独大的局面，比较有竞争力的板块是红谷滩的江景板块、朝阳板块和八一广场板块。 这三个板块中的八一广场板块最具有竞争力，该板块既是南昌的 CBD区，也是商业项目的富集区。目前该板块势头颇盛，包括：万达广场、财富广场、三元大厦、恒茂华城等将先后推出市场。未来该板块物业将涵盖了商业、住宅、办公等众多物业类型在南昌吸纳大量市区客户，是本项目的主要竞争板块。风险分析：本项目不在商业、商务富集板块范围内，难有板块物业独具的共享宣传效应和形成城行成市的规模效应局面。 1.2商圈因素 根据《南昌2002——2010年的商业规划》，南昌将以中山路为商业主轴，胜利路将建成一条首席特色步行街。届时，南昌未来将建成若干个区域主体商业群。谁将成为各个商圈的主体商用物业、谁具有引领商圈主流的能力、哪个商圈容易取胜将是本项目要面对的最现实的问题。 从目前南