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2020 年别墅营销方案推广策划 一. 企划方针 立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略主体，叠现本案产品价值，满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。 二. 目标市场预估 根椐目标客户预估的情况分析，本案认同度最大的客户群应为北京等周边地区以二次置业群体为主 由于在本案目前的目标销售区域少有同类竟争物业，因此，本案的市场售价无明显可比性。相较于秦皇岛“维多利亚港 湾” RMB5000~7000元/M2 的售价，本案可将售价即定为 RMB8000元/M2，同时，本案售价仍可通过良好的市场整合推广手段得到一定幅 度的提升。 . 形象定位产品特性： 目标客户特征： 根据对本案目标客房群的研究，可概括出目标客房群以下特征：四. 主体目标客户定位 由于本案与生即来的先天优越性，使本案成为不动产中稀缺的以渡假享受为主的海滨别墅物业 ; 且本案体量较小。 这二点使得本案主体目标客户的受众面较窄，体现在即时静态宽度及动态可扩张宽度。同时，主体目标客户阶层中的个体成员均应 为成功事业团队的领袖，并具备很强的个人魅力。 ( 特殊情况除外 ) 定位： 通过以上研判，本案主体目标客户是“金字塔”消费结构中的顶层人士。 定位于该阶层人士进行的有的放矢的企划、营销组织，将保障本案价格空间的有效拓展。 五. 产品策略 产品定位，是基于对目标客户群体消费特征的研究，以满足其居住的物质需求与深层次的心理需求出发，进行有的放矢的产品含量界定的过程。 准确的产品定位，也是对楼盘整体形象定位的策动与支持。 本案以自身先天优势所体现出的“极品”物业形象做为定位的核心，推动的是建立于而又凌驾于产品载体之上的特权生活形态内涵，因而产品定位不光要考虑满足客户物质需求的齐全的功能性产品设置，更为重要的是应该考虑本案产品设置在满足客户追求身份、地位等深层次心理需求方面所具有的象征性表现意义。 遵循以上产品定位原则，结合目标客户特征，在已确定的物业标准基础上，特提出物业完善上的几点建议： 1. 高档酒店式别墅物业管理模式的贵族化服务概念的引进 ; 在每一处公共物业的空间引进鲜明的具有本案独特风格的装饰艺术并进行精雕细琢 ; 的特权生活形态标识 ; 全封闭小区概念的引入，紧紧收住本案名苑尊贵之气，以表现凌驾于一般主流生活形态之上的小区格调与品位 ; 强化会所功能。增添高雅生活情趣的功能设施 ; 通过全面细致的物业服务，体现真正意义上的渡假式生活; 应该强调的是，本案形象定位的灵魂应从物业表象上的“形似”提升至蕴藏于物业表象之后体现“浪漫与尊贵”人性精神的“神似”，并以此打动目标客户心理层面的认同，因而产品定位对于形象定位灵魂的策动与支持，不能仅仅停留于满足建筑设计风格与环 境设计风格的大模样“形似”，而应从最细微的产品 ( 软、硬件 ) 每个细节的塑造入手，体现“以人为本”的细致风格与态度。从某种 意义上说，对于我们“有金有识”的目标客户群体而言，细节“神似”所带动的心理震撼可能丝豪不逊于大模样的“形似”的作用。 六. 户型解析 1、优点： 家家朝南，户户向海，可谓“神州一绝”。 ( 此处为本物业的最佳卖点 ) 虽说是十年前的设计，但从现代的房型理念来说“大厅小卧”也充分的从本物业的细节中看出来，例如以 D套单元为例：一楼的客厅极为方正，可谓是 270 度的超广阔视野，若大的 30 平米空间只有一扇进门 ( 此种设计在当今仍为高手之作 ) 从而使室内的总体设计更趋向人性化。登上 2 楼，扑面而来的是两套朝南的卧室，虽然浪费了有限的空间，但毕竟这是渡假别墅，享受是她最大的功能，谁 也不愿意放弃观海的机会。 纵观 A、B、C、D套物业的总体设计，从房型上来分析可谓是可圈可点，特别是 A 套的屋顶观景平台，她已经从第五立面上充分展现了本物业的通透性，成为整个小区的一个亮点。 2、缺点： 当然，本物业的缺点是无庸质疑的，以下一一列举 窗框太小———本物业的最佳卖点是海景，那当然少不了大面积的无框 落地玻璃，但整个小区几乎没有这种设计，只有 D、C 套还象征性的装有框架式的茶色落地。建议尽量打开原有墙体，使之达到最 佳的观景效果。 阳台太小———整个小区的阳台，最窄处离墙体只有 50 厘米，影响了整 栋别墅的外观和实际的使用功能，阳台是人们在茶余饭 后的另一处休闲的地方。建议加宽阳台。 卫生间太小——从现代的居住理念来讲，一个舒适、宽敞的卫生间是必不 可少的，特别是主卧室的卫生 ( 在上海的一些别墅中主卧室的卫生间面积往往有 14 平米 ) 。但根据本物业的具体情 况来看，要达到这种标准是不可能的，所以只有尽可能的 在原有的建筑基础上进行修改。 餐厅太小———民以食为天，谁也不愿意在一个狭小的空间里与家人朋友 一起