旅游商业街项目可行性报告.doc

PAGE **旅游景区项目 论证可行性分析报告 ******************* 2006年5月 目　　录 I．正文 地块的基本情况 地块开发模式论证 开发条件评价 市场前景 地块开发投资测算 地块开发收益预测 地块开发财务分析 地块开发其它问题研究 地块开发可行性论证结论 II．附录 位置图 地块实景图 地块周边环境实景 **旅游景区项目 论证分析报告 和县乌江地处苏皖交界，安徽省东部，东临长江，与六朝古都南京一桥相通（距南京长江三桥15公里），与钢铁之城马鞍山一渡相连，濒临九州米市芜湖，西接安徽省会合肥。是安徽省向东发展，对接苏浙沪地区的桥头堡，连接苏皖两省的纽带。随着道路交通等基础设施日臻完善，其接转辐射的功能将日益增强，随着一系列招商引资的优惠条件的出台，正逐步形成良好的投资环境。 镇里有风光秀丽的凤凰山和虞姬山遥相呼应，向来客诉说着千年的传奇爱情和**的英雄气概，其中镇南的凤凰山上坐落有千年古刹**，是为纪念西楚**项羽自刎乌江而建 。镇内有明清古街，古色古香，小商品市场繁荣。镇内空气自然清新，人民安居乐业，质朴善良。天下第一汤“香泉”距此仅10公里。 地处苏皖纽带，交通有其得天独厚的优势：105国道、宁乌公路，巢宁路、滁芜路贯穿于此，距合宁（沪）高速仅15公里，向东直达南京，与黄金水道长江相依，且有2千吨级的水运停靠码头，经商货运较为便利。与内陆的城市相比，有着显著的区位优势和优越的投资环境。 一、地块基本情况 位置：和县乌江镇南 四至：北临**路（旧称），东临驻马河畔和长江，西临宁乌公路，南边为大块农田 面积：69907 地块的具体位置和周边情况如下图所示： **商业街地块形状图 商业街地块功能格局示意图（规划） 1.1　地块现状：整个地块呈条形，东西分布，地块内多为大块农田，在地块的西边分布有沿街两层商住用房（沿宁乌公路分布）、皖东边贸市场、竹排加工场、通讯信号发射基站等多家单位，地上建筑物均比较为简单，以两层楼房和平房为主，有商用、住宅、加工、市场等。 环境特点：绿化较好，有大批农田和树木且临近凤凰山**风景区，环境较为安静，但因其北面有数家化工厂，所以污染较严重。 1.2　周边特征：临合宁高速，陆运有宁乌公路直达南京，105国道、巢宁路、滁芜路穿镇而过；水运有黄金水道长江。内有滁河千吨级停靠码头，距县内淮南铁路仅55公里。 1.3地块优势： 1.地块呈长条状，适合开发商业街。 2.地处城南，紧临凤凰山**风景区，绿化好、风景优美，空气质量高，有较好的环境较为安静 3.镇上有小学、中学等教育机构，甲级卫生医院，工行和农行等金融机构，有线电视台和广播电视台，设施较齐全。 4. 金融机构齐全，农村合作金融组织2个，农行、工商行、建行均设有机构，可直接办理外汇存兑业务，周边有一定的商业气氛。 5.地块目前是农田，免去了拆迁等程序，可直接开发使用。 6．周边有较多景点相接： 陋室、 鸡笼山、 天门山、 太湖山、 半汤、汤池、香泉、 姥山。有利于以后形成成熟的旅游线路。 7．本项拥有得天独厚自然山水环境，是距离市区最近的天然氧吧，属。于自然眷顾的上风上水之地，也是距南京等大中城市最近的、罕有的真山真水之地 8．本项目是一个集行政办公、商业、产业、住宅于一体的城市化开。发建设项目，必将强化大盘优势和市场竞争能力。。 1.4　地块劣势： 1.地块内多为农田且周边多为工厂和住宅，缺少传统商业气氛。 2.地块北边有几个化工厂，如华星华工等。 3.地块边有两座移动和联通的通讯信号发射基站。 4．镇内人口较少，购买力有限，且目前交通情况势必会对商业街产生较大的影响。 二、地块开发模式论证： 2.1规划要点及其限制 **商业街地块规划用途为商务用地，建筑密度1.58，总容积率为1.58，绿化率0.034。规划中商业街商铺设计为3层仿明清风格建筑 。 2.2项目建设内容： A．建设停车场、游客服务区 B．建设购物一条街 C．建设美食、娱乐一条街 D．建设宾馆、度假村 E．建设别墅、住宅（二期） 2.2.1项目定位：旅游商业街（明清仿古风格、三层布局） 2.2.2开发状况： 地块规划面积：69907平方米，综合容积率1.58，建筑面积为110678.4平方米，设施配套（道路、绿化、休闲广场等）面积为建筑面积的47%，共计33014.2 地块面积将近二分之一开发明清风格仿古三层商铺，其容积率为3，占地面积为30744平方米。 地块面积将近十分之一为开发宾馆和休闲中心用地，容积率为3，占地面积为6148.8 剩下的地块开发一个大型的绿化休闲广场，建筑面积为9956.7平方米。 一次性开发，销售期1年，2008年1月开始销售，到2008年12月售完，2008年1月入住，假设是匀速销售。 2.2.3　开