项目前期工程优化参考.pdf

第⼀章规划设计介⼊与建设施⼯介⼊ 第⼀节规划设计介⼊ 规划设计⼈员侧重于依据技术标准和建筑规范进⾏规划与设计，往往忽视了物业 管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业 档次、建筑规模、环境与道路规划、居住⼈⼝数量等前提条件，从建筑设计、环境 设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等⽅⾯⼊⼿，在规划 设计阶段向开发商提出合理化建议。 ⼀、规划设计介⼊的主要⽅⾯ 本章所论述的规划设计介⼊，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性 质的建筑及设施的前期规划介⼊。 ()配套设施的完善 对于⼀个较⼤型的居住⼩区⽽⾔，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼⼉园、 学校、⽣活服务功能(如商业、饮⾷、邮政、银⾏、娱乐健⾝等)、锅炉房、垃圾站等 配套设施，⽽作为物业公司应关注以下⼏点。 1 .这些配套设施在⼩区内的布局是否合理、是否⽅便、是否有利于将来在⼩区内形 m 成⼀个中⼼服务区。 o 2 ．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪⾳、⽓味、环境卫⽣ 等) c . 3 ．这些配套设施是否便于物业公司对它们进⾏管理(如环境管理、交通和治安管 理、垃圾清运等) g ()物业基本状况 on 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务⼈员、测算物业管理成本、制 定物 l u 业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前 期管理。 h 物业基本情况包括以下⼏个⽅⾯。 z 1. . 2.建筑物的密度、层⾼、地下建筑状况。 w 3.附属建筑物的使⽤功能和建筑⾯积。 w 4. 区内环境及周边环境，包括景观及绿化⾯积、公共设施。 5.公建区域及⾯积。 w 6. 网 7.公共设备，如供电系统、给排⽔系统、供热系统、中⽔系统、电梯、通⻛及空调 系统、安全防范系统、⾃动消防系统、通信及宽带⺴络系统、有线电视系统。 8 ．停⻋场(库) 龙 ()⽔、电、⽓供应容量 筑 物业公司参与⽔、电、⽓供应容量规划的原因在于：设计⼈员⼀般只依据国家标 准进⾏设计，但是国家标准只是⼀个带有普遍意义的基本规定，⽽实际情况则多有 不同；物业公司根据多年的管理经验，对⼩区的实际能源需求量及潜在的能源增⻓ 需求量，较之设计⼈员有着更全⾯的了解。因此，物业公司在对⼩区物业基本状况 了解的基础上，应详细测算⽔、电、⽓的真实供应容量，以避免将来遭遇 “瓶 颈”问题。 此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。⼀项物业的建成、交付使⽤，在 业主 (租户)⼊住后相当⻓的⼀段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不⾜) ，⼩ 区的正式供电系统迟迟不能投⼊使⽤，致使⼩区的供电在较⻓时期内必须依靠建设 施⼯时的临时供电系统，⽽这个时期少则 12年，多则45年，甚⾄更⻓。所以， 物业公司在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施⼯ ⽤电的实际容量能否满⾜物业交付使⽤后较⻓ “临时供电”期的实际需求，以保证 在较