从口惠走向实至，保障房红利即将释放.pdfVIP

[table_main] 巴曙松专题报告 证券研究报告 2011 年4 月8 日 专题报告 从口惠走向实至，“保障房红利”即将释放 1 2 3 华创证券首席经济学家：巴曙松教授/华中炜/杨现领 作者简介 巴曙松研究员，国务院发展研究中心金融研究所副所长，博士生导师，中国银行业协 会首席经济学家，华创证券首席经济学家。 巴曙松研究员为享受国务院特殊津贴专家，中国宏观经济学会副秘书长，还担任 中国人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委 员会委员、中国银监会考试委员会专家、招商银行和招商局博士后专家指导委员 会委员等，先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证 券业协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等 职务。巴曙松研究员还曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家，主要专著或译 著有《巴塞尔新资本协议研究》、《中国金融市场发展路径研究》、《金融危机中的 巴塞尔新资本协议》、《美国货币史》、《大而不倒》等。 1 巴曙松博士还担任国务院发展研究中心金融研究所副所长 2华创证券研究所宏观研究员 3华创证券研究所宏观研究员 专题报告  从调研情况看，保障房建设已经成为今年“保民生”的头等大事。通过层层分解、层层 问责的行政机制的保证，地方政府已经无暇在“建不建”做选择，而是将重点由“口号” 快速走向“落实”，即化被动为主动，探讨如何创新模式、调配资源完成保障房建设任 务。  2011 年1000 万套保障房的“增长效应”将主要在三季度集中释放：根据选择的部分省 市调研了解的情况，目前大致确定的保障房开工进度是： 4 月底前“项目落地”、5、6 月“完成规划”、7、8、9 月“集中开工”，因此三季度将是保障房大规模集中开工与建 设的时间窗口。  2011 年 1000 万套保障房如果全部完成建设，约需要资金计 1.37 万亿元。但这一数字 与今年需要投入到保障房建设上的资金不是一个概念。今年需要的投入的资金大约为 1.05 万亿元：（1）2010 年开工、2011 年竣工的220 万套保障房后续投入资金约计2800 亿；2）2011 年当年开工并竣工的保障房380 万套，完成投资约5200 亿；3）2011 年未 竣工的其余在建项目约需资金2500 亿。  2011 年真正需要地方政府支出的资金约为3800 亿元： 1）廉租房约50%的投资需要地 方政府承担。2）棚户区改造真正由地方政府承担的比例大约在30%左右；3）公租房项 目的运营需要政府投入30%的前期启动和运营资本金。  从资金压力来看，总量上对地方政府财力压力不大，但对于一些财力不佳的地方政府确 实形成一定困难。从调研情况看，地方政府构建保障房融资平台、吸引长期社会资金参 与、土地出让金收益、政策性银行贷款、已经采取多元化建设模式分解资金压力。  土地供给问题基本可以化解。原因在于：1）保障房用地指标单列，可以避免地方政府 倾向于为了获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障房用地形成挤压；2）2010 获批但未形成实际供给的约计 3.3 万公顷土地将成为 2011 年的土地来源；3）2011 年 实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上，合计约6300 多公顷，预计这 一部分将成为土地供给的重点。4）国土资源部规定2011 年“招拍挂”的每一宗土地的 10%必须配建保障房。  保障房红利集中体现在 “投资红利”与“消费红利”两个方面。投资红利方面，“十二 五”期间保障房建设资金投入达到4.8 万亿元，超过金融危机期间4 万亿的刺激计划， 其中2011 年和2012 年为投资高峰期，开工、在建、竣工的保障房均为五年中最高。针 对保障房对房地产投资对冲能力的压力测试结果显示：考虑1 万多亿的保障房投资完成 额，经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为 30%。消费红利方面， “十二五” 3600 万套保障房将成为未来五年最大的福利