商业综合体商业规划方案及动线设计.docVIP

城市综合体商业计划及动线设计 对于商业综合体而言，业态布局和动线计划就更为关键，这是商业设计关键，也是难点，是空间组织提要和线索。业态布局和动线计划是紧密联络在一起，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来部署业态。 一、商业业态归类分析 计划设计第一步，是梳理建筑多种功效空间关系，绘出功效关系图。商业项目之不一样，在于多种业态之间并无直观工艺步骤关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必需对多种业态做到心中有数，了解多种业态功效、档次和价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功效性质分类 商业业态包含百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用具等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩业态大致分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态面积百分比在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方法分类 我们通常把用户消费行为分为目标性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其它业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目标性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必需性消费到奢侈性消费若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中等时尚消费、奢侈品等，对应百货定位能够有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮能够分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值西餐和高端商务宴请为主大酒楼。 4.按对项目标价值贡献 按业态对商业项目标价值贡献分析，可分为专题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌引入能给项目带来品牌价值提升，而大型超市更看重则是其聚客能力。通常而言，业态规模和品牌著名度和租金是成反比：品牌著名度越高、规模越大，单位面积租金就越低。 二、业态布局标准 和全部类型建筑设计一样，计划要挖掘项目用地环境特点和优势，业态布局应和交通、环境对应。比如，将表现项目定位专题性主力店放在比较醒目标区位，临主入口、主干道部署。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基础规律之外，购物中心业态布局还要注意以下多个标准： 1.合理分区 把复杂商业综合体功效进行分解归类，做到分区明确，达成易于消费者识别和方便引导目标。 1）按性质分区 物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发觉，自然形成传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供用户同类商品多品牌比较和选择，从而实现整体竞争力，达成共赢。商业综合体内不一样业态类型对环境气氛要求或说影响是完全不一样，并置则显得格格不入杂乱无章。较轻易了解是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感运动、娱乐业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、平静和优雅气氛精品服装衣饰、珠宝等。计划首先将业态性质归大类，比如万达广场模式，通常会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类归入时尚楼，或叫综合楼，有专门设个超市楼，图1。 图1 万达商业综合体基础模型 2）按管理要求分区 业态经营时间不一样是更为客观分区要求：如有超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至二十四小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立退场流线。图2，美国JERDE事务所设计北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园部署。同为JERDE事务所设计石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态入口和之呼应，尤其地设了一个室外飞梯从庄里街地面直达在五层影城，图3。 图2 北京SOLANA蓝色港湾平面图 图3 石家庄勒泰中心总平面图 3）按档次分区 通常规模商业项目大致应该有一个目标消费群，该消费主体消费能力、消费习惯和对应品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高级和中低级消费业态并不多见，有些项目则因为规模较大，或服务半径内客源不足等原因，安排了不一样档次业态。这就必需注意加以分区，不然低端业态拉低了高端业态环境品质，带来无效客流也是对高端业态干扰。如精品百货，不期望距离超市入口太近，尤其是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其它业态干扰。比如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌，全部集中在首层独立区域。 4）按租金水平分区 不一样业态可接收租金水平是不一样。经过研究部分项目标租金情况能够归纳出部分规律。超市行业毛利很低，经营在于大客流和货物快速周转，其能承受租金低，通常设于地下或位置不太好区域，首层最好位置全部是给租金高服装衣饰珠宝。除大品牌洋快餐外，餐饮坪效较低，通常设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态