商住小区规划方案.docVIP

小区项目计划论证及计划方案设计说明 第一章 计划设计说明 一、项目概况 小区项目由张家界市绿城房地产开发投资建设，项目计划总用地面积29991.48㎡(约45亩)，其中代征城市道路6829.69㎡，建设净用地22863.11㎡(约34.3亩)。该小区是以90～120㎡左右为主底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基础户型中高级学期房。 二、区位分析 该小区选址在原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周围地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区(旧城区)。 三、背景分析 3.1城市建设背景： 为加紧实施“提质张家界、打造升级版”战略，加紧建设国际化山水型生态旅游城市，市政府提出开启在市中心城区全方面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，经过“三化三改”项目标落实，将快速地改善张家界城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。 3.2开发商实力背景： 张家界市绿城房地产开发是一家有实力、重信誉房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好楼盘形象，赢得了良好社会口碑。 3.3征地完成情况： 小区项目征地分两期进行，一期征地为原市烟草专卖局地块已被开发商于经过公开拍卖拍得，周围居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地16473.77㎡，二期征地为畜牧水产局地块，也和畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地6389.34㎡。 四、基地分析 4.1上位计划解读 4.1.1张家界总体计划(～2030) 城市总体计划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区在永定居住片区，土地性质为二类居住用地R2和行政办公用地C1，地块为中高强度开发区。 4.1.2《张家界市永定区组团控制性具体计划》 永定组团空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品关键区。 4.1.3张家界城市计划技术要求 ·依据《张家界市城市计划技术要求》相关要求，城市旧区高层居住建筑：容积率4.0建筑密度28%、绿地率35%，商住综合楼建筑密度30%(绿地率35%，容积率3.5)。 ·建筑离界距离控制，居住建筑：a.关键朝向 (旧区) ：高层0.4H，最小距离14m，非居住建最小距离9m，多层0.5H，最小距离6m，非居住建筑最小距离6m；b.次要朝向(旧区)：高层0.15H，最小距离6.5m，多层0.25H，最小距4m。 ·建筑退让城市道路红线最小距离控制。 旧区：H≤24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、4m和2m。 24H≤50m时，退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为15m、8m和6m。 50H≤100m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为20m、10m和8m。 4.1.4张家界荷花国际机场障碍物限制计划 依据《张家界荷花机场净空障碍物限制要求》，空地在机场净空内水平面，距机场控制基准点约m，按2%障碍点高度升值控制基建筑最高点控制在海拔257.24m，即机场基准点海拔217.24m+×2%=257.24m。空地现实状况海拔高程160.5～164.7m，建筑设计总高度控制在91.5m(地上)。 4.2地块周围分析 该小区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约80m，基础教育设施很集中，是现在炙手可热学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周围有宝塔岗居民小区、龙凤商住小区、烟草局家眷生活区等，距市中心商业区很近，交通便捷，关键道路有城市主干道崇文路(路幅红线50m)，城市次干道滨河路在建设中和计划待建城市支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼稚园、市场、商店一应俱全，能为小区未来居民生活提供极大方便。景观上临水望山、景色优美。 4.3地块现实状况分析 整个地块呈“7”字型东西最大长度约189m，南北最大进深约145m，成北宽南窄状。场地除东北角略高外，其它基础平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场地内有较多民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全方面整改。 五、论证理由 5.1现在永定组团控规还未同意实施，该地块缺乏计划条件依据。 5.2因为地块用地性质在总规中为Ⅱ类居住用地R2和行政办公用地C1。考虑开发情况，用地性质需变更为商住用地。 5.3该地块为旧城棚户区改造区域，拆迁成本较大，需作投资赢利平衡，确定合理计划控制指标。 六、计划设计依据 1.《中国城镇计划法》() 2.《城市计划编制措施》(建设部第146号令公布) 3.《城市计划编制措施实施细则》(建设部，1995) 4.《张家界市城市总体计划》(～2030年) 5.《张家界市城市