地房地产工程缺陷管理.ppt

房地产工程缺陷管理 工程管理部 一、缺陷的定义 1、什么是房屋质量缺陷？ 房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。 房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。 房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。 房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。 2、房屋缺陷的分类 房屋质量缺陷的类型如下： a、按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。 b、按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。 c、按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房 屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。 d、按房屋质量缺陷的程度和影响分为严重质量缺陷和一般质量缺陷 二、缺陷管理的目的 一个自我完善的过程；不断发现、解决、规避问题，提高产品品质，更加精细化，持续超越客户期望 。 实现经验教训和知识共享，减少或避免缺陷问题的重复发生，促进产品服务品质的不断改进。 提升客户满意度。 三、缺陷管理的出发点 1、客户需求 充分了解客户对我们房屋的需求，最基本的首先是安全，其次是适用、耐久，还有美观、环保、等等，而我们要考虑的不仅仅是这些，还有后期维护、居住品位、甚至风水影响。 2、结果导向 业主合理的需求就是我们改进的内容。 业主的感受是我们进步的指引。 业主的满意是我们产品价值的体现。 四、缺陷管理的阶段 全面管理，全程跟踪推进； 前期介入:规划 设计 　图纸会审 过程控制:工程施工全过程 入住前期 居住了解：入住验房 装修 居住 各个阶段我们的关注点不同； 规划阶段主要关注定位、采光、车位、绿化率、附属设施配置等问题； 设计和图纸会审阶段主要关注风格、户型、部品布置、工艺做法、现阶段施工标准是否可以实现等问题； 工程施工过程主要关注工程各节点施工工艺是否能满足要求，以及系统性工程质量问题； 入住前期模拟业主感受关注装修、使用等功能问题； 入住验房和装修阶段主要了解业主感观和装修方向； 居住阶段长期了解使用不便和隐含的问题； 六、缺陷管理办法 1、缺陷查验 把自己当成即将入住的业主，设想一下,在装修、居住中有那些不安全、不方便、不美观的地方，要深入到如何去摆家具、挂窗帘、安空调等细节。可以进行居住体验,亲身感受问题； 更多的关注标准户型，对于每一种户型都应该仔细查验、体会业主感受。 从老人、孩子、各种不同职业的业主的角度考虑。从专业的角度看哪些地方有隐患或不便于日后的维护； 缺陷查验 GO…….. 让我们跟随业主的脚步和目光，看看我们的产品可能存在哪些缺陷吧！ a、开阔视野—室外缺陷查验 园区 在园区内我们应该查验哪些？ 车位配置是否够用；楼间距是否满足采光要求；入口设置是否合理；绿地比率是否满足要求；电力设施、排污设施等的布置是否合理（规划阶段）； 各种水、电井盖位置是否合理和有利于后期维修；井盖尽量避开车行道、单元门口；水景有没有排水系统， 道路布置是否合理雨后路面是否积水； 道路两侧树木枝条是否过长可能刮到车或行人； 灯光照度是否够用；灯具是否牢固、美观； 路面排水井数量在下雨时不能及时将雨水排除，排水井是否高于地面，排水井盖强度够不够； 是否有前杨后柳等问题； 其它路面、绿化、景观的问题； 楼外 楼外我们需要查验些什么？ 楼体是否设置了排水坡；墙体、屋面、地面、露台、空调位、各种管道节点保温是否满足要求； 天沟端部构造是否容易渗漏和方便维修 ； 墙面、檐口安装空调时是否方便；空调位内排水立杠是否妨碍空调外机的安装； 坡屋顶房檐冬季是否可能结冰瘤子； 楼体的采暖井、配电室设置是否合理；保洁工具间、取水点是否设置； 雨棚是否有雨水散排或直排现象，排水管底是否设置水簸萁，煤气罩是否安装到位；信报箱位置和防水措施是否合理是否可行； 花池围墙面是否抹灰并防水处理；墙面砖自防水如何，冬季是否会冻涨，是否存在返碱情况，勾缝是否密实； 外墙保温及涂料细部施工是否光滑平整。 墙体伸缩缝处设置是否美观，有无裂缝； 雨棚设置是否合理，屋面如果结构复杂，易产生渗漏； 楼内的公共设施 楼内的公共设施我们需要查验些什么？ 外楼梯台阶踏脚板厚度能否保证强度；缓步台/楼梯踏步能否积水；洋房台阶有无下沉、开裂； 楼梯间通风、照明设施是否完善；读卡器设置是否合理； 楼梯间踏步、缓步台地砖镶贴是否美观；楼梯与上层梁底间高度够不； 楼梯栏杆强度够不够，侧面间距是否过大, 有无容易攀爬处； 楼梯间内各种管道是否封闭或设置管道井处理； 楼梯间墙是否有渗漏隐患点：砖缝分隔条