地产设计前期作业指引.doc

文件名称 设计前期作业指引 版本 版 页次 PAGE 2∕7 文件编号 　 发行时间 　 制 作 审核 管代 　 批准 责任部门 设计管理部 PAGE PAGE 2 设计前期作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 为规范项目设计前期阶段的操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。 适用范围 适用于项目设计前期策划阶段的设计管理，包括项目投资分析阶段和概念方案阶段。 术语和定义 无 职责 设计管理部： 4.1.1配合营销管理部完成《项目可行性研究报告——规划设计部分》的内容。 4.1.2项目资料收集和分析。 4.1.3配合营销管理部，参与编制《项目产品建议书》和确认。 4.1.4制定概念方案阶段《概念设计任务书》。 4.1.5完成《项目设计总体计划》。 4.1.6组织概念设计单位的筛选工作。 4.1.7组织完成概念设计方案。 4.1.8组织对本阶段设计成果的分析和评审。 4.1.9组织相关部门完成《项目设计指导书》。 4.2 成本管理部 4.2.1提供项目投资计划阶段的成本测算与下一设计阶段的成本要求 4.2.2编制《项目设计指导书》成本部分。 4.3 营销管理部 4.3.1提供《初步产品建议书》、《项目产品建议书》。 4.3.2编制《项目设计指导书》市场部分。 4.4 项目部 4.4.1编制《项目设计指导书》经营计划及开发节奏部分。 4.5 工程管理部 4.5.1编制《项目设计指导书》工程部分。 4.6 财务管理部 4.6.1项目投资分析阶段成果报总裁室确认 4.6.2编制《项目设计指导书》财务管理部分 4.7 总裁室 4.7.1批准本阶段的设计单位。 4.7.2审批《项目设计指导书》。 4.8 物业公司 4.8.1明确物业管理初步方案，并初步确定项目管理用房面积及其位置。 5.工作程序 配合营销管理部完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》。 项目资料收集分析 项目设计责任人负责收集项目设计资料，项目设计资料的内容包括： a) 宗地自然条件； b) 宗地社会条件； c) 竞争楼盘列表； d) 竞争楼盘设计信息； 根据收集项目相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料，对项目环境状况做出评估。 与物业公司商讨并确定物业管理初步方案，并初步确定项目管理用房面积及其位置。 准备以上述资料为基础的项目研究资料，包括但不限于以下内容： 项目规划设计的可行性研究； 项目规划设计草案总平图 项目综合经济技术指标（包括《项目综合经济技术指标表》和《项目容积率分析表》）。 5.1.6 配合营销管理部完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》并报总裁室审批。 5.2 如果项目被总裁室否决，则工作终止；如果经总裁室审批通过，则继续进行下面的工作。 5.3 《项目产品建议书》的编制和确认。 设计管理部配合营销管理部完成。 编制《本阶段工作计划》和《项目设计工作总体计划》 按照公司决议通过的《项目经营计划》，拟订《本阶段工作计划》和《项目设计工作总体计划》。 《项目设计总体计划》完成初稿后，由设计管理部组织公司领导及相关部门召开计划讨论会形成会议纪要，并依据会议纪要的决议修改完成项目开发三级计划设计部份。 部门 职责 设计管理部 编制计划，并组织计划讨论会 营销管理部 参与计划讨论 成本管理部 参与计划讨论 财务管理部 参与计划讨论 工程管理部 参与计划讨论 资产运营部 参与计划讨论 项目部 参与计划讨论 采购管理部 参与计划讨论 物业公司 参与计划讨论 《项目设计总体计划》确定后，项目设计负责人需通知相关部门及人员专题讨论,并上报总裁室审批。 概念设计准备 以项目部提供的项目信息资料、营销管理部提供的《产品建议书》及投资分析阶段的项目的可行性分析为指导，编制《概念设计任务书》。 考察和选择设计单位，确定参加概念设计的设计单位、设计费用和设计进度，填写《设计供方审批表》报总裁室审批。 概念设计 5.6.1向设计单位发出《概念设计任务书》和相关项目资料。 5.6.2项目设计负责人与设计单位保持联系，填写支持性文件，掌握设计进度和设计方向。 5.6.3项目设计负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合《概念设计任务书》要求。审核的意见以《设计交流信息记录表》的形式交设计单位进行修改。 概念设计评审并形成概念设计评审会决议 5.7.1评审概念设计方案，验证所确定的项目开发模式的可行性、经济性、合理性。 5.7.2评审： 组织召开公司内部概念设计评审会，评委由公司领导和相关部门负责人组成，进行概念设计方案评审。 以概念设计方案为参照，论证项目规划指标分