房地产估价测算过程(市场法、收益法).pdfVIP

估价测算过程 （一）市场法的估价测算过程 1、可比实例的选取 选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地 产 A 、B、C 作为可比实例。 （1）可比实例 A—— 环亚大厦。环亚大厦位于 XX 区台 北一路 17-19 号，为 20 层钢 混结构综合楼，约建于九十年代后 期，九成新，商务办公氛围一 般。环亚大厦紧临喷泉公园旁， 环亚大厦 周边有武广、SOGO 、世贸,新世 界、武展等综合性商场；有中 行、龙行、招行、信合、建行等 多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商 务办公氛围较好。该物业由 XX 环亚物业管理有限公司进行专业管理。 目前市场租金为43 元/㎡·月，出租率达到 95%。其停车位 80 个，基 本上能满足其商务需要。 环亚大厦建筑全景 环亚大厦入口 （2）可比实例 B——九运大厦。九运大厦位于 XX 区 XX 北路 34 号，为 23 层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公 氛围一般。 紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北 九运大厦 湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建筑 面积约 5 万余平方米，采用裙房设计，每层面积达 3000 平方米，且 全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写 字楼。现租售率已达 95%；商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为 40 元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需 要。现该物业由九运物业进行管理。 九运大厦建筑全景 九运大厦周边环境 （3）可比实例 C——华银城。华银城位于 XX 区台北路，约建于 九十年代后期，为九成新，由 4 幢 19 层高楼组成，一楼为车库或仓 库用房，2-19 层为商住楼。总建筑面积为 31968 平方米。目前，办 华银城 公用房建筑面积 3600 平方米，住宅入住建筑面积 25068 平方米，空 置房面积约 3300 平方米。华银城共有室内停车位 40 个，室外停车数 量约 30 辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城 紧临 XX 杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸 大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办 公氛围较好。现该写字楼市场租金为 44 元/㎡·月，出租率为 95%，有 专门物业公司进行管理。 华银城建筑全景 华银城周边环境 表一 可比实例资料 实例 A B C D 项目 环亚大厦 九运大厦 华银城 估价对象 交易日期 06 年10 月20 日06 年11 月1 日06 年11 月28 日06年11月1 日 交易情况 正常 正常 正常 正常 坐　　落 XX 区 XX 区 XX 区 XX 区 建筑面积（ ㎡） 1500 2000 3000 3086.05 土地使用权性质