《公寓内购方案》.docxVIP

国宾中心公寓内购方案 前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖， 会错过销售期；明年房地产形 势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式, 迅速着急目标客户。 参考案例 既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区 40年产权公寓极少，可参考可对 比的竞品不多；仅以美景麟起城 40年产权精装公寓为例： 案例一：美景麟起城 美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口， 18平米和35 m2两种户型： 共有两栋楼，分别是 4梯30户，和4梯40户； 精装修交房，配套 7万平米商业一一万科运营的生活方式中心； 无天然气和暖气，有烟道 核心优势： 第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌； 第二：整个商业是由 万科运营，大品牌支撑； 第三：是郑州 第一个18平米的精装修微型公寓； 第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低， 但依然有首付分期， 首付两万，分期两年, 受到投资客欢迎； 第五：现场体验感强， 分别有18平米和35平米的精装修样板间； 第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场； 与我们项目相比 比户型：美景18 itf明星产品总价更低，有优势； 比产品：我们4梯26户，美景4体30户和40户，我们占优势； 比地段：我们占明显优势； 比交通：我们占明显优势； 比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势； 比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势； 11月7日开盘价格 18 W精装公寓价格区间在 1万到1万1之间; 35 W精装公寓均价在 8500元/ itf； 两栋楼综合均价大约在 9000元/ m2 公寓全精装，按照 700 W精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为： 8300 m元 案例二：清华城SOH您寓 清华城华贸中心，6梯30户，29层，下面5层商业， 目前公寓正在排号，价格预计 9000元/itf左右 核心优势： 第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口 第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑； 第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国 CGV北京华联旗下 BHG精品超市 签约入驻！ 第四：产品好，空中泳池、健身会所； 10000 itf空中花园； 第五：首付五万，分期两年， 受到投资客欢迎； 第六：现场体验感强， 精装修样板间已经开放； 第七，租客多，双地铁且 紧邻东建材、CBD 第八，产品丰富，有 LOFT有酒店、有空中泳池； 与我们项目相比： 比地段：旗鼓相当，它们距离现在 CBD^，我们距离未来 CB吨； 比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁 3、4号线地铁口； 比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势； 比体验：它们占优势，精装样板间已经开放； 比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约； 比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高； 价格分析 清华城住宅价格大约在 11000元/W,公寓9000元的价格约是住宅价格的 81%左右； 美景麟起城周边住宅毛胚价大约在 9600元/W,美景公寓8300元/ itf （毛坯）的均价 大约为毛胚价的86% 分析：郑州市场上还有不少 40年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在 7500元/ 而住宅价格大约为 8500元/ 公寓价格大约是住宅价格的 87% 比如高新区公园道一号 V公馆（40年产权公寓），目前在售均价大约在 7200元/ m2,而 住宅价格约8800元/ 公寓价格大约是住宅价格的 81% 比如航海路正商城的 40年产权公寓，比如升龙天汇广场的 40年产权公寓……等等， 由 于40年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的 40年产权公寓的价格普遍位于同楼 盘住宅价格的80%J 90沱间； 假如以我们楼盘住宅价格 1万元/ W计算，则我们公寓的市场售价应该在 8000到9000 之间，取中间价 8500元/ itf计算。 内购定价需要考虑的因素： 1 、证件问题：由于市场上在售 40年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等）， 少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城 SOHO我们的公寓还处于前期； 2、 没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓； 3、 低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实 行低首付，超长分期； 4、 开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开 发商已经成为很多购房客户的共识， 对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况 下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步； 所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价 8500元/ W的基础上再减少 500元 / 即内购均价定在 8000元/ m2 综合考虑，建议我们内购价格 首付30% —— 8000元/ m2 首