房地产开发业务流程、审批要求与会计处理.pdfVIP

WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 房地产开发业务流程、审批要求及会计处理 导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企 业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发 普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面 具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、 开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条 件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境 下房企开发流程发 生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、 “明股实债”模式研究和财务指标 分析做铺垫。一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响 较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因 此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期 长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了 房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究 团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析 经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题， 对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项 目开发一般流程和其中 -- 学习资料分享 WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务 上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和 风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差 异；第三篇 主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债” ，对房企隐藏在表外的风 险做出揭示；第四篇我们结合以上经营 和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周 转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列 专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开 发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明 股实债”模式分析、财务指标分析篇。二、房地产企业开发流程 （一）土地获取阶段 1、土地获取方式 土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。 目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企 业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会 团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企 业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买 土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。 “招拍挂”方式的 具体区 -- 学习资料分享 WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 别如下： 2 、土地获取流程 房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图 2 ： ① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定 项目定位和方案等；② 支付保证金后参与“招拍挂”竞 得土地；③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费 等，签订《国有土地使用权出让合同》 ；④ 凭土地出让 合同、用地红线图、 项目批准文件等向规划部门申请办理 《建 设用地规划许可证》 ；⑤ 在完善规划手续后，公司备齐 规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等 材料办理《国有土地使用证》