房屋评估方法和标准.pdfVIP

WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 房屋评估方法和标准 进行房屋评估，主要是针对房屋的坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、 房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等等一些因素进行估价。主要 参照全国十余 年来房地产宏观、 微观信息以及系统内部每日 20 余万条房地产交易信息数据为依托而进 行评估。 一般而言，房屋评估的方法有以下几种： 1 、市场比较法 在房屋评估价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房屋和它周边的房地产价格作 一比较。按理说，如果住宅的效用相近， 那么房价 理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似 房地产作为定价的参照系。 购房者常常多看几处住宅， 然后“货比三家”， 在价格相等的住 宅中选取效用最高的， 或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的， 从中挑选出自己最中 意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 2 、收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性 预期理论。 首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益， 然后采用适当的还原利率将纯 收益折算到现在， 各个时期收益的总和就是房价。 如果在未来的纯收益和还原利率这两个 环节 上没有异议， 那么收益还原法是最理想的房价估计法。 收益还原法关注房地产的未来收益 超过其成本。房地产价值 = 房地产纯收益÷收益还原利率。 3 、成本估价法 采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成 本估价法特别适用于房地产交易较少， 无法采用市场比较法的情况， 非盈利建筑物由于很少 有交易实例或者不能交易， 也往往采用成本估价法。 对于新建造的住宅来说， 这个计算方法 简单明了， 直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中 有两项见不得阳光， 即开发商的利润和行贿成本， 如果说房价的构成很复杂， 也主要是这个 原因。 4 、假设开发法 房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常 的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本 ( 利息 ) ，税金等， 最后扣除地价， 剩下来的就是房地产开发商预期的利润。 倘若这个利润是房地产商认为能够 接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。 预先估计房价， 然后再决定是否开发， 这样的房价估价法称为假设开发法。 假设开发法经常 被用于房地产开发项目的可行性分析。 -- 学习资料分享 WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 5 、基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价， 进行一般因素、 区域因素、个别因素的调整， 最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这 种方法有一定的政策性。 除了以上的五种方法，还有剩余法以及路线价法也是常用的方法。 以上就是房屋评估的一些相关知识，小编在搜集资料的时候也发现，一些地方对房屋 评价也做了一些调整， 拿宁波来说，《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》 9 月 起开始施行，《办法》中提到若是被征收户对房屋评估结果有异议，可以向房屋征收评估机构 申请复核评估。 复合评估后，若是对复合结果仍有疑问， 可以向评估专家委员申请鉴定。 房屋评估对交易双方来说都