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政策持续，房价高位将难以维持到今年 10 月 ——数据剖析杭州房地产后续市场 题注：根据汉嘉数据库统计，截止到 2010年 7 月 21 日，杭州八区（含余杭、 萧山）本年度商品住宅累计新增供应超过 303.49万m2 （26849套）,累计成交面积 235.81万m（ 20946套），截止7月21日的存量为275.97万卅（21582套），新增 供应、存量远远大于成交量，按照目前的去化进度，现有存量在年内都难以消化 完毕。更为严重的是， 2010 年下半年约有 90 个楼盘的新增房源，其市场压力可想 而知。杭州虽然到目前尚未有开发商大规模降价的消息，但是，在市场严重供大 于求、政策压制之下，对于继续现金流支持的房地产企业，如果政策继续维持目 前的状态，降价已慢慢成为定局，对于购房者而言，可能是一个机会。 从“暗降”到“明降” ，保利东湾成为杭州领头降价大盘 “ 4 . 1 7 ”新政之后，许多楼盘都有小幅的优惠措施，但基本都是“偷偷”降， 只有对真正准备下单的客户“实行” ，并没有直接公开。有的开发商联合有关网站 组织的看房团方式，采取变相优惠方式降价。据不完全统计，全杭州目前在打折 的楼盘达 50 多个，但大多数只处于 9.5-9.9 折的阶段。 6月 20日，世茂江滨花园推出三期房源 1 89套，透明售房网显示其均价为 17208 元/平方米。但从售楼部获悉，其均价为 14500元/ m。透明售房网显示，截至 7 月21日，这批房源已售21套，销售均价为12580元/ m。售楼部否认了市场上“8.5 折优惠”的说法，表示只在开盘当天有这个优惠。但事实上，只要购房意向明确 些，一次性付款 8.5 折的优惠还是能取得。 但近几天有的楼盘真的明降了！降价潮似乎真的来了！ 下沙大盘保利东湾推出最高“存 5 万抵 25 万”的促销方案。 闲林楼盘华门新西湖小镇推出 50套特惠房，单价 5000多元，最低近 7折。 保利的促销力度很大，开创了“ 4.17 ”之后明确大幅优惠的先河：77 m户型， 存5万元抵15万元；93 m户型，存5万元抵20万元；112 m户型，存5万元抵 25 万元。总价 100 万元以下的房源大量出现，最便宜不到 80 万元。 另据透明售房网显示，保利东湾 10 号楼 281 套房源已于 7 月 18 日领出预售 证，均价为 14385元/平方米。而之前于 4 月 17日领出预售证的 15 号楼，开盘价 格达 17500元/平方米。保利东湾最近的销售价格，大都在 16000-17500 元/平方 米之间。售楼人员表示，优惠幅度在目前杭州应该是最大的。 下沙 2009年初曾经历过一波降价潮。 2009 年春节后，下海天城将均价从每平 方米 8000 多元下调到 5500 元。之后，下沙世茂江滨花园、保利东湾以及金隅观 澜时代等楼盘纷纷降价。随着楼市回暖，下沙房价才开始大幅回涨。 汉嘉认为，下沙区域楼盘首先接连降价的主要原因，也跟下沙的需求客户有 关。据调查，下沙楼盘投资客比重高达 60%以上，新政对投资、投机性购房的打压 力度最大，下沙打开大规模下降通道的可能性较大。虽然目前只发生在下沙局部 区域，随新政时间推移，将会波及更多的区域，整体下降已是一种趋势。 保利“明”首降，也取得较大的成效，目前，现场咨询预约的客户已达 400 余组，供求比例达到1 : 2。分析其中成功的原因，可能来自两个层面：一是客户 期待了好几个月，希望能降价，这是一次释放。二是其推出的是一些小面积段的 刚性需求房源。 相关链接：保利叶上海项目单价降数千 保利地产在上海的降价首先起于位于宝山顾村的叶上海，据悉该项目 6 月份 推出一批房源， 单价已降为 1.4-1.7 万元不等， 此外还赠送最高达 35 平米的面积， 而该项目去年年底推出过一批公寓房，单价已经高达 2 万元。虽然有相关人士表 示此次推出的房源楼层、得房率和之前都存在差异，但是每平米最高 6000元的差 价，的确难以掩盖其降价的事实。据悉，该项目近期还有一批房源推出，据销售 员透露届时除了保留之前的优惠之外，还会实行办卡优惠。 据当地开发商透露，保利叶上海的降价是受到绿地等大型企业降价的影响， 因为不仅同处一个区域，产品也雷同，外加保利面临市场调整有出货的需求，因 此这不能不说是区域内展开的一场价格战。除此之外，保利西子湾价格也有回落， 据同策提供的数据显示，保利西子湾 7 月份网上显示签约 4套，成交价格是 9572 元，较其 1.5 万的均价回落了近 5000元。 有价无市，首降后，消费者对降价的预期将急速增加 看一组杭州八区（含余杭、萧山）成交对比数据： 2009年 1-6 月： 成交套数：31252套,成交总面积：338.42万卅，成交均价：12738元/卅。 201