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商业地产调研报告 五、在售/待售商业物业调查分析 物业名称 大兴国际购物公园 项目位置 如意街北侧，紧邻民生广场 开发商 鄂尔多斯市大兴房屋开发有限公司 策划公司 深圳民邦运营机构 广告公司 深圳市天爱广告有限公司 物管公司 大兴公司自己管理 项目定位 Shopping Mall 欧陆风情步行街 经营定位 开盘时间 2005 年 8 月 开业时间 2005 年 8 月 20 日 建筑特点 三层，步行街，砖混结构 施工进度 已经开业 建筑参数 占地面积 2 万平米 建筑面积 5 万 使用率 60% 层数 三（四） 铺位参数 单铺面积 40—150 平米不等 开间进深 5*8、5*10、6*12 对外租金 1F：45 元/平米 2F ：20 元/平米 空置率/楼层 15%，三（四），总面积 5 万 3F ：11 元/平米 /总面积 销售情况 20% 招商情况 85% 经营状况 经营状况较差，大部分商户关门停业 管理费 暂时不收取管理费 营销策略 一楼：A 、E 区2.8 万/平米； B 、C、F 区 1.5 万/平米； D 区 8000 元/平米 二楼：A 、E 区 8000 元/平米；B 、C、F 区 6000 元/平米；D 区 3000 元/平米 三楼：A 、E 区4000 元/平米；B 、C、F 区2500 元/平米；D 区 1800 元/平米 四楼：B 区配送中心 项 1、紧邻核心商圈，区域商业气氛较好； 2 、与专业的策划代理公司合作操作项目； 优 3、规模比较，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall ，引入新的商业概念； 势 4 、建筑形态比较新颖，运用了导视系统，布置了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐措施； 项 1、后期经营管理不善，直接影响了项目的运营，导致大部分商户或商家关门歇业； 2 、处在核心商圈几个大型商业的夹击之下，虽然可以共享其人气，但是短期内必然受到一定的影响； 劣 3、项目整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以 “迷宫”的感觉，不利于 势 消费者购物； 1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了 85%，当时目前由于经营管 理不善，导致大部分商家关门歇业； 2、定位不准：未能有效地抓住目标客户群，包括有效地投资者与消费者； 3、营销推广、运营管理：整体营销推广策略以及商业运营管理不到位，导致项目处于尴尬境地（06 综 年 5 月再次启动），经营状况不佳必然影响投资者和消费者的信心指数，不利于项目的后续发展； 合 4、整体布局、结构混乱，大部分消费者称其为 “迷宫”，导视系统以及连廊、走廊等立体交通网络没 点 有处理好，不利于吸引消费者前来购物，同样由于布局的不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、 休闲于一体的体验式消费； 评 5、引入全新的商业形态——Shopping Mall ，倡导体验式购物，同时硬件配套也打破了该地区商业的 创业模式，这是一种创举，将会影响到人们传统的消费习惯与思维； 6、曾经与专业的策划公司、广告公司合作，房地产开发正在走专业化道路，可以提高企业的竞争力； 7、采用招商、销售互动的模式，以招商促进销售，用固定回报的方式降低投资者风险。 第 1 页第 1 页 商业地产调研报告 六、专业市场及专题市场发展概况 鄂尔多斯是传统的工业化城市，有着丰富