房地产估价实训指导书.pdf

《房地产估价》实训指导书 实训一、房地产描述 一、实训目的： 了解估价对象的实体、 区位和权利性质状况，估价对象说明在房地产估价报 告中的重要位置，并掌握描述房地产估价对象的方法。 二、实训要求 ：估价对象概况； 影响地价的因素说明。 要求学生能够以××估价报告为模板， 初步掌握房地产描述的方法。 三、实训容： 1、 估价对象概况 1. 土地登记状况 1.1 待估宗地的历史沿革：根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，方 正房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权， 其中住宅用地面 2 2 积为 1904.66m ，出让终止日期为 2072 年 7 月 23 日，办公用地用地面积为 2675.24m ，出让 终止日期为 2052 年 7 月 23 日。 1.2 宗地位置：市白下区瑞金路街道龙蟠中路。 1.3 宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估 设定用途为办公、住宅用地。 1.4 宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号 03-006-001-019-1 宗地；西至河道保护用 地；北至地号 03-006-001-019-1 宗地。 2 2 1.5 宗地面积：土地登记总面积为 4,579.9m ，其中住宅用地面积为 1904.66m ， 办 2 2 公用地用地面积为 2675.24m ，评估土地面积为 4,579.9m 。 1.6 宗地土地级别：待估宗地地处市市区三级地土地定级估价围。 1.7 宗地权属状况及权属变更：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地权属 性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为方正房地产开发有限责任公司。 1.8 土地登记证书号： 012412739 。 1.9 国有土地使用证编号：宁白国用（ 2002 ）字第 08859 号。 1.10 登记时间： 2002 年 10 月 10 日。 1.11 地籍图号： 45.75-93.25 。 1.12 地籍号： 03-006-001-019-2 。 2. 土地权利状况 2.1 土地所有权： 在估价期日二○○二年十月二十一日， 待估宗地所有权属国家所有。 2.2 土地使用权： 2002 年 10 月 10 日，方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地 国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用 （2002 ）字第 08859 号。其中住宅用地面 2 2 积为 1904.66m ，出让终止日期为 2072 年 7 月 23 日， 办公用地用地面积为 2675.24m ，出 让终止日期为 2052 年 7 月 23 日，在估价期日二○○二年十月二十一日， 办公用地用地剩余 使用年期为 49.76 年、住宅用地剩余使用年期为 69.76 年。方正房地产开发有限责任公司拟 将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押， 故本次评估设定待估宗地土地使用权性质 2 为国有出让土地使用权，其中面积为