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成都市 xx 房产市场策划特征 目录 前言 市场篇 一、 本案面临的市场特征 二、 消费者的调查 三、 本案及周边市场情况的调查 四、 价格的调查 产品篇 一、 产品定位 二、 产品优劣势分析 三、 对产品的建议 四、 产品的指标建议 五、 临河处理 六、 大门处理 七、 车位建议 销售篇 一、 总体销售策略 二、 销售价格策略 三、 付款方式策略 四、 销售预测 五、 销售造势 六、 销售准备工作 广告篇 一、 推广时机建议 二、 推广总体策略 三、 总体形象定位 四、 包装重点 五、 广告总体预算 六、 媒体建议 七、 立体化市场推广建议 环境篇 市 场 篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众 多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从 而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策 的依据。 一、项目概况及策划建设目标 1、位置与环境 （1）. 项目位置： 成都市南面， 一环路以内。 东 . 南 . 西 . 北四条 道路围绕四周。 （2 ）. 交通便利 . 畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路， 周边有多条公共交通线路。距机场 . 火车南站近。 （3 ）. 环境幽静：园区周边房产已形成 ., 多已成现房。主要以 居民为主 . 自然环境比较清净。 2 . 策划建设目标 在小天小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化 首屈一指的高档次 . 高品质的小高层电梯组式公寓群。 3 . 园区的工程建设指标： （1）. 项目占地面积： 50 亩（其中净用地亩） （2 ）. 规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道 路，化粪池 . 会所，物管中心，商业中心 . 宾馆等。 4. 建筑物概况： （1）. 主体建筑为小高层电梯公寓。 总建筑面积 110000 平方米， 层数 11-15 层结构上采用框架剪刀墙结构。 （2 ）. 主打户型： 面积 130 平方米 （70%），100 平方米 （15%）， 层面设计小跃式。停车面积约 10000m2 （3 ）绿化率 47%. 容积率 25%. 建设密度 34% 二、 市场机会点分析 （一） 、都市住宅市场背景分析 随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场 空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样 一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另 一方面是商品房有效供应严重不足， 消费者买不到所需的房子。 在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从 消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营 销，才能在竞争中取胜。 成都市住宅市场，具有如下特点： 1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费 为手段来鼓励开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次 降息措施，更空前的调动了消费者的购房热情。于是，有的开 发商盲目地进行大规模开发，使成都的商品房总开发量迅速猛 增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开发的情 况（如府南河）。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖 得好的项目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到 了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面 市就受到了消费者的冷落， 造成积压， 如“北斗星花园”、 “万 福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。 1、 市