滨海项目综合楼销售方案.pdfVIP

迎宾路综合楼营销方案 前 言： 作为滨海新城·南湖花园最后一块土地上的建筑物，该综合楼可谓集各点于一身。从 项目外观上来说，该综合楼是整个项目的重要形象点所在；从公司品牌上来说，它又是我 司在滨海历经几年时间的最后品牌见证；从公司经济上来说，它也是整个南湖花园项目的 最后利益点所在。因此，无论是任何时间、情况下，公司操作者及执行者都必须慎重考虑。 第一部分：项 目 分 析 一、当前市场状况 1、宏观市场： 商铺做为一种特殊的产品形态，最为吸引消费者眼球的即是其潜在的升值 点，而升值的决定因素又往往取决于政府的规划或周边的发展情况。 因此不 会有单个商铺的升值， 只有在一个范围内所有商铺的同时上涨。 而这些又往 往需要经过时间的历练。 2 、总体概括： 站在宏观的角度上来看： 当前商铺市场的情况是老城区商铺上涨升值的空间 已达一定高度， 弹性幅度短时间内不会太大； 而本案周边新城区的发展还未 达到一定高度，人流量及人气的积存都还未到其最终发展高度的一半。 3 、销售情况 ：处于老城区的银厦广场已基本销售完毕，部分价位已突破 10000 元 /平方米； 而处于新城区的碧水绿都、 华德、 宏拓包括本案自身在前期商铺的销售过程 中即使在价位不高的情况下也都十分不畅。 4 、原因分析： 造成前期各大房产商铺销售不畅的原因与销售方式或营销手法无关， 根本原 因有三点， 一是商铺自身位置处于新区， 人气不足， 消费者看不到做生意的 硬件因素； 二来这与滨海投资消费者过少有关， 就目前来说， 投资在滨海才 刚刚起步，并未达到一定高度； 三是新城区整体的商铺市场氛围还没有形成， 这直接导致众多消费者持币待购，抱着看看再说的思想观念。 二、产品概况 1. 位 置：本项目沿迎宾路边侧，南湖以东、 410 邮局以西，马路对面为天海元大酒店。 2. 交 通：迎宾路与人民路交叉点以西，距滨海县高速入口约 1.5 公里。 3. 建筑层数： 5 层 +半地下车库 4. 建筑面积：一、五建筑面积㎡；半地下车库面积：㎡ 5. 建筑类别： 东组团： 1-3F 通体大厅， 4-5F 公寓式办公； 中组团： 1-3F 通体大厅， 4-5F 公寓式办公； 西组团： 1-2F 通体大厅， 3-5F 宾馆用房。 6. 结构类型：框架结构 +柱网（ 8 米× 8 米） 7. 房屋高度： 21.15 米 8. 土地性质 / 年限：综合 /50 年 9. 车库情况：共计地下车库 65 个，组成分段为 22+21+22 。 10. 电梯情况：两侧各有一观光电梯，内亦有自动扶梯。 11. 层高 / 进深： 车库： 2.9 米/24 米 1 F： 5.1 米/24 米 2 F ：4.2 米/24 米 3 F ： 3.2 米/17.5 米 4-5F ：3.2 米/12.3 米 三、 SWOT 分析 S优