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商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨 肖太寿 [1]） 另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率 税。 土地增值税 清算方法 对策 一、问题的提出 住宅的开发项目。 单套建筑面积在 120住宅小区建筑容积率在 1.0 住宅的开发项目。 单套建筑面积在 120 1.2 倍 20% 20%。” [2] 定适用税率计算增值税。 倾向与按照方法二进行计算土地增值税。 二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判 （一）土地增值税清算单位的确定 《中华人民共和国土地增值税暂行条例 [1995]6 基本的核算项目或核算对象为单位计算。 ”《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清 2006〕187 单位清算。”[1993] 第 138 20% 单位清算。” [1993] 第 138 20% 我国现有税法对通住宅 中华人民共和国土地增值税土地增值税暂 税暂行条例》 [1993]第 138 ” 《财政部、国家税务总局 [1995]048 不分别核算增值额或不能 中华人民共和国土地增值税土地增值 国家税务总局关于印发 《土 2007〕 2007〕132 国家 2006〕187 额。国家税务总局关于印发 《土地增值税清算管理规程》[2009]91 额。 国家税务总局关于印发 《土地增值税清算管理规程》 [2009]91 备案的项 从基于以上政策规 最基本的核算项目或核算对象” 是指房地产开发企业在当地建 铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。 因此对于商铺住宅联体项目的土地增值税 别作为一个清算项目。 [1995]048 号第十三条、国税发〔 2006〕187 号第一条第二款和国税发 [2009]91 号第十七条 宅的增值额。 惟独国家税务总局关于印发 《土地增值税清算鉴证业务准则》 〔2007〕132 要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。 由于财税字 [1995]048 号是 2007〕132 号是税务总局发的税收政 [1995]048 号优于国税发 〔2007 〕132 [1995]048 号的规定为主。再说国税发 [2009]91 号 是 2009 2007 〕132 号是 2007 [2009]91 号优于国税发 〔2007〕132 号的 [2009]91 号的规定为主。 确的法律规定。 至于如何分别核算普通 分别核算增值额”的含 住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。 是分开的。2020 是分开的。 20 20 第二种主要适用于 能分开的。 物理位置都在一起。 三、案例评析平方米。该住积 5000 6000 平方米。该住 120 600 该项目商 铺收入为 500 500 1000 55 税。 10 20 120 600 120 600 10 120 600 20 55 991 增值额 500 500 991 9 100 9-991 X 100% 0.9 50% 30%的税率。 由于增值率未超过 20 因此 5000 平方米普通标准住宅免土地增值税。 9X 1000 十 6000 X 30 0.45 用税率计算增值税。 120X 5000-6000 600 X 5000 - 6000 100 500 30% 27.5 807.5 普通 500 807.5 307.5 120X 1000 - 6000 600X 1000 - 6000 20 100 30% 27.5 183.5 商铺 500 183.5 316.5 316.5 - 183.5 X100% 172% 用 50%的税率。 316.5 X 50% 183.5 X15% 130.725 0.45 方法应纳土地增值税为 130.725 万元。 130.275 130.725 万元 -0.45 第一种土地增 值税计算方法符合按 “最基本的核算项目或核算对象为单位计算” [1995]48 号“分别核算增值额” 的规定。 税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算” 的规定。 《中华人民共和国土地 [1995]6 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 〔2006 〕187 四、政策建议 议对《财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 [1995]048 2007〕 132 2006〕 187 和税发 [2009]91 文件。 一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅 的待遇。 商铺住宅联体楼土地增值税如何缴 我国《土地增值税暂行条例》第八条规定： “纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额2 0%的，免征土地增值税。 ”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企 业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开