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商业地产之我见 在做商业地产规划的时候， 一定要符合城市发展的战略， 每个城市都有每 个城市的战略规划， 一个城市商圈如何规划， 产业功能如何规划。 比如在义乌， 就是前店后厂，后面自己加工，自己生产，前面是店，从国内走向国际，面向 世界的大门敞开， 通过优质服务来打开世界的大门。 每一个城市有它自己的规 划，做商业地产开发的时候，一定要符合这个城市的发展战略，符合这个城市 区板块的概念，这个城市在这块要安排一个工业区，很多工业、企业进去了， 还非要盖大商场进来，这个商场会死掉，因为这不符合发展的需要。 商业地产不应该是简单的卖，要去经营，那么企业是开发商还是运营商！这 个概念要搞清楚。 房地产开发商基本上是通过房地产开发来获取开发利润， 开 发回报的，而不是一个运营商，运营商就是把你开发的商业、物业不是自己卖 掉，而是保留下来，自己运营、管理、招商、打理，这个主题要明确。 如果搞开发不是为了搞开发获利， 那么就应该把物业保留下来， 通过运营、 招商、主力单位进驻，来获取稳定的租金回报，在成熟的情况下通过境外打包 上市获得套现。但是中国的开发商，有 90%是为了搞开发，不考虑十年、二十 年之后怎么样， 而是要考虑开发赚十万平方米赚多少钱。 需要资金，怎么解决， 怎么把商圈培养起来，怎么让投资者不骂你，很多开发商没有考虑这些问题。 国内像万科、万达这样的龙头企业，在全国来说毕竟是有限，包括很多龙 头企业真正在新加坡、在香港上市的也寥寥无几。在香港上市的只有 57 家公 司。当然也包括房地产企业。那么可以想像二、三线城市，开发商只有一个亿 基金，就想在香港上市这个不现实。现在最重要的是要把项目做好，通过几千 万的投资，上亿元投资获利赚钱，同时给社会投资者留下比较好的商业物业。 让投资者也能赚钱， 同时培养城市的商圈， 为政府打造商业产业链和第三产业 提供一个舞台，这样开发商的社会责任已经完成了。 第一：商业地产怎么去运营， 商业地产目前存在的问题是什么？怎么去解 决这些问题。最大是融资问题。即使是上市公司，在开发房地产过程当中，用 的资金同样也有限， 不是说上市公司想调多少就调多少， 有需要项目滚动开发， 也需要资金在不断通过开发、 运转来获取后续资金来解决问题。 目前商业地产 开发规模越来越大，谁开发面积大，谁就可以赚钱，这种理念是错误的。一个 城市有 100 万人口，开发每一平方米，必须跟这个城市的人口、消费的能力相 结合。在开发项目过程当中，既要摊大，又要务实。 第二：很多开发商是原来是搞住宅的， 但是住宅开发跟商业开发是两种模式 商业开发当房子盖好以后，等于是一个商业、物业刚刚开始。住宅开发商只要 房子卖给消费者以后，房子不漏水物业管理好，房子几乎就没有问题了。但是 商业地产截然不同， 开发商绝对不能用开发住宅的模式和经营理念去开发商业 地产。如果用这种理念开发的话，可能把房子盖好，再招商、再确定先搞建筑 规划，再做商业规划。但是所有做的规划设计、交通，、物流系统不符合投资 者的要求，人家不会来。除非拆除，拆除就损失了，这些很多商业地产在开发 过程中只注重前期开发和销售， 而忽略后期主力店如何进来， 后期招商和运营 也很重要。 第三，缺乏商圈的研究和定位。 有的项目 30万，有的项目 50 万，还有的 项目 80 万。在选择开发商业物业的时候，对商圈的选择非常重要，这个地方 适合不适合建商城，适合不适合建一个 Shopping Mall ，或者找一些不太负责 人的公司出个意见，说还好就开发了。在国内无论是一级城市还是二、三线城 市，在 2004、2005 年开发商业地产很多，大商业地产价值至少是住宅的两倍 到五倍。谁都知道商业地产是一块很好的项目， 2004年开发年， 2005年盖好 年，2006 年是招商年， 很多地产面临招商的问题是在 2006年。在这种情况下， 在开发项目的时候，要研究业态的形式，商业规划和商圈的问题。 如何做商业开发，房地产开发商，如果原来没有经营过商场、大型酒店和 写字楼，不是专门做过商业运营的机构，可以去做开发商，但是不要直接进入 里面的运营管理。经营管理又是另外一套模式。无论开发产权商场、步行街， 还是大型的 Shopping Mall 项目，开发的时候，必须有管理公司和管理团队。 在这个前提下，在搞开发的同时，请一些专业的机构来控制后期的风险。因为 商业地产从经营这一天起刚刚开始，不是终端而是开始，后期经营不好，无论 对投资户还是开发商本身，无论有没有回报，对于品牌影响，对于后期经营， 都有很大的关系， 所以作为开发商如果没有搞过经营管理， 最好请一些专业公 司，有效的分配主力店，通过销售提高物业价格，来产生最终的开发的回报。 要先做商业规划，后做开发。很多商业地产，几乎是凭感觉做开发，这个