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某城市的开发走势形象及市场 分析（doc 36页） -JUL -A— 刖 5 第一章城市开发走势与市场形势分析 酬现餅尿 第二$项目市场定位与竞争策略 酒画义 _、本案酒店式小套房定位的可行性 二、就市场需求与接受程度而言的可操作 性： 第三章购房者及使用者描述 购鶴即使用議型: 第四章项目弱势与应对操作策略 项目价值攻防体系营造 项目价值攻防体系营造 二、 项目弱势的应对策略 三、 项目主辅牌设计 第五章产品设计策略 建筑表现/室内格局及装潢/酒店式物业 /国腳视 第六章营销策略分解 案名/!页目性格/形象關策帥行/推 广力之配合 房地产项目的策划是从市场调研出发，经历市场定位（产 品需求与功能办定）——产品定位（产品性格魅力设计）— _客户心智定位（产品优势与核心价值体系有效传达）的一 系列定位过程。其精髓在于体悟项目环境（立地）的性格， 找寻项目所适应的消费族群，再以功能满足为核心，经过空 间形式的完美设计、性格形象包装与魅力化表现等过程为项 目塑造个性化的性格，通过画龙点睛的项目标准化系统设计, 令音形义韵、举手投足皆强化其性格特征，增进相应客户的 认同。 所以，策划营造一个品牌，更是塑造适合客户品味需求的 活生生、性格鲜明的“知已”。 东方银座立位的江阳中路，是一个性格混杂的区域，周边 大量多层和小高层住宅小区即将全面启动，竞争日显白热化。 本案在区内并不具有相对地位优势，如果不能有效区隔市场, 并塑造个性性格独树一帜，易被拖入持久消化竞争。尤其在 目前扬州小高层住宅的销售在竞争中日显疲态，而许多开发 商明显落入“高层二高档”误区情况下，东方银座该以何种角 色形象降生呢? 我们选择了非常规自住市场的运作方式，不再将目光集中 在本区域既有的客源与居住需求，锁定小投资需求及特殊的 居住需求，将项目定义为 东方银座 希尔顿级私家饭店金套房 第一章城市开发走势与市场形势分析 纵论：扬州城市发展与房地产开发趋势 随着江苏经济圈与南京的小时经济圈战略架构 的确立，与城市交通管网的健全。扬州作为江苏中 心城市之一，其城市地位将进一步提升，同时从周 边城市获得更多的资源注入，正是由扬州所处的城 市关系与发展走向，我们可以大体判断出其发展趋 势。并将其作为我们策划运作扬州房地产项目的策 划基础。 以扬州城市发展主力借助南京与镇江资源来判 断，城市发展大体上可描述为“西进东移、东城西 市”。 以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩 容，并形成城市中心生活区、开发区、商业服务休 闲区与城市生态景观区等城市功能区。具体阐述如 T： 1、 城市扩容：扬州目前人口约107万，其中市区 60万、和江区含乡镇50万、开发区部分 20万，未来扬州将扩容为180-200万的中 型城市。这部分人口的就业与居住就成为  2、以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征的化工行业资源，南京的城市资源与旅游资源，南向往镇江，润扬大桥的兴建与瓜洲工业园的发展将使扬州更具城市实力与协作效应。3、西进东移:发展城市西部借助南京经济圈的能量形成扬州重心区域。城市东部发展将江都纳入城市增强扬州的综合实力。4、东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展体现历史人文与生态的人文景观区。西城区发展为城市居住商业功能的核心区。5、功能分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较高的西城中心生活区。以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。以扬子江路为轴线，作为城市发展中期的集中办公区。以史可法路为轴线，发展为城北生活区，主要 2、 以西南向作为城市发展主力路线：西南往仪 征、南京可至扬州，借助仪征的化工行业 资源，南京的城市资源与旅游资源，南向 往镇江，润扬大桥的兴建与瓜洲工业园的 发展将使扬州更具城市实力与协作效应。 3、 西进东移:发展城市西部借助南京经济圈的能 量形成扬州重心区域。城市东部发展将江 都纳入城市增强扬州的综合实力。 4、 东城西市：东城区以古运河为纵轴，发展体现 历史人文与生态的人文景观区。西城区发 展为城市居住商业功能的核心区。 5、 功能分区：以文昌西路为轴线，发展为生活层次较 高的西城中心生活区。 以江阳路为轴线，发展为城市商业休闲服务区。 以扬子江路为轴线，作为城市发展中期的集中 办公区。 以史可法路为轴线，发展为城北生活区，主要 针对城市中产阶级。 以古运河为中轴，发展为城市人文生态景观区。 6、 老城区=扬州老城区目前在极小的中心区域 内集中了十多万人口，政府主要以经营历 史人文古城为宗旨，促进人口西迁，并以 该区两千年古城文化为背景开发扬州旅 游资源。 城市发展的走向与脉络为项目开发提供了平台 与基调，而项目策划的精髓则在于能充分整合其区 域资源并凸显差异化优势。 目前，市政府将江阳中路南侧100米范围内规划为 商业区，其目地