第6章不动产开发投资项目基础数据测算-文档资料.pptVIP

主讲人：李军峰 6.2.2 总成本费用测算 总成本费用是指项目在一定时期内为开发、销售、出租和自行经营不动产产品而花费的全部成本和费用。 总成本费用是进行项目绩效评价最主要的基础数据之一，它主要用于计算项目的利润损益。 1. 总成本费用的构成 如果该项目开发完成后是用于租售的项目，项目总成本将主要表现为开发产品成本；如果该项目开发完成后是用于自营或自营、租售兼而有之的项目，则总成本费用表现为相应比例的开发产品成本和营运费用。 所以，不动产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和营运费用两部分。 开发产品成本是指不动产开发企业在开发不动产过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的不动产产品的开发建设投资。 营运费用是指不动产开发项目完成后，在项目经营期间发生的各种营运费用。 2. 营运费用 不动产营运费用主要包括销售费用、管理费用和维修费用。 （1）销售费用 不动产开发的销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 主要包括：营销人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售设施的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 一般而言，可按照以下标准测算： ①广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的2%～3%。 ②销售代理费用，一般约为销售收入的1.5%～2%。 ③其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%～1%。 综合以上各项费用，营销费用可按预期销售收入的4%～6%测算。 （2）管理费用 作为营运费用的管理费用不同于项目投资支出中的管理费用。前者发生在项目建设期，后者则发生在项目建设完工之后的出租或自营期间内。 （3）维修费用 维修费用是指以出租或自营方式获得收益的不动产项目在营运期间进行修理发生的物料消耗和工资支出等费用。 6.2.3 资金筹措 项目筹资是以投资估算为依据，借助金融市场，采用有效方式，在项目实施过程中有效配置资金的活动。 由于房地产投资的资金需要量较大，而投资者自有资金相对有限，能否按期足额投入资金，就成为确保项目顺利实施的基本前提。 1. 融资原则 （1）准确把握投资对象特征，科学进行投资估算 （2）研究资金时间价值，适时取得所需资金 （3）了解金融市场特征，认真选择资金来源 （4）研究各种筹资方式，确定最佳资本结构 2. 融资渠道 融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，体现资金的来源与供应量。 （1）资本金 资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。 （2）银行信贷资金 银行贷款是中国目前不动产开发企业最为重要的资金来源。 （3）非银行金融机构资金 非银行金融机构主要指证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等。 （4）预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。 一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 （5）外商资金 外商资金是指外国投资者及中国香港、澳门、台湾地区投资者投入的资金。 承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的来源。 承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。严格地说，这不属于筹资方式问题。 合作开发主要有两种方式：一种是当开发商的资金来源确实困难时，选择一家或数家有经济实力的投资者合作开发；另一种是与当前的土地使用者合作。在合作开发情况下，合作开发者以出资额为限，获得收益，分担风险。 不同融资渠道资金供应量存在着较大差别。 （三）资金筹措方案的制定 资金筹措方案的制定是根据不动产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。投资项目的具体筹资方案应与项目的投资使用计划相一致。 1. 资金使用计划的编制 编制时应注意以下几点：一是根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。二是根据设备到货计划，安排设备购置费支出。三是项目的前期费用应尽早落实。四是在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。 2. 资金筹措计划的评估 资金筹措方案包括的内容主要有：一是确定项目的筹措资金渠道；二是确定每种渠道所筹措的资金额。 资金筹措方案的评价主要包括以下几方面内容： （1）审查筹资的合理性 （2）审查筹资的可靠性、保证性和合理性 （3）审查筹资是否能满足既定目标 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.3.1 营运计划的确定 1. 选择营运模式 不动产开发项目既可以采用出售、出租或自营等单一的营运模式，也可以选择三种基本营运模式的任意组合。 2. 确定具体营运