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2019 年物业管理分析报告 2019 年 10 月 目录 物业管理是个好行业 1 科技应用提高人均在管面积 3 科技应用带来规模经济6 科技应用创造和优化增值服务8 科技应用优化集体决策机制 10 居住升级之路——期待科技的颠覆时刻 11 房住不炒，科技应用将推动产品差异化 12 科技巨头重视程度提升12 物业公司积极加大科技投入，优化服务体系 14 案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力17 必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道17 案例：绿城服务的科技投入和回报18 企业分析 21 相信科技的力量，看好物业管理行业龙头21 绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台21 中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务22 中航善达：期待强强联合的化学反应24 万科物业：社区服务生态系统领导者 25 金科服务：科技应用能力突出26 保利物业：重视科技，增长迅速 27 插图目录 图 1：中国物业管理行业管理面积变化1 图2：中国物业管理行业营业总收入1 图3：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升 1 图4 ：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低2 图5：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比 2 图6：TOP 公司管理面积均值和市场占有率2 图 7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模2 图8：永升生活服务主要业务内容 2 图9：2018 年百强企业增值服务的收入来源 3 图 10：物业管理行业的发展模型3 图 11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资4 图 12：2018 年百强物业企业成本构成情况4 图 13：绿城服务单位员工薪资水平 4 图 14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积5 图 15：智慧停车解决方案的架构图 5 图 16：万科泊时易智慧停车系统6 图 17：龙湖物业智慧停车系统6 图 18：某社区的智能无人职守门岗 6 图 19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择6 图20：科技应用——从总部投入到降本增效7 图21：物业管理的科技应用的分层 7 图22：绿城服务的综合管理系统架构图9 图23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营10 图24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息 11 图25：北京业主App 界面 11 图26：重点城市新看盘去化率12 图27：25 个城市房价成交环比变化12 图28：腾讯海纳的业务模式图13 图29：腾讯海纳为轻资产的平台模式13 图30：碧桂园服务携手腾讯打造AI+社区 14 图31：百度AI 开放平台改造贵阳百腊井社区 14 图32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统15 图33：万科物业的智能科技运营体系15 图34：千丁互联的集成解决方案16 图35：百强企业中自行开发物业管理APP 的比率16 图36：百强企业智能化投入金额变 16 图37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模17 图38：百强物业管理公司营业收入分布17 图39：绿城服务“智慧园区”项目的主要内容 18 图40 ：公司近年来经营效率的变化以 2014 年为 100% 20 图41 ：在科技应用上的投入与收益测算20 图42 ：幸福绿城APP 的主要功能界面22 图43 ：绿城服务的增值服务体系22 图44 ：中海物业近年来营业收入构成及增速23 图45 ：中海物业 2018 年增值服务的收入构成 23 图46 ：兴海物联的 9S 体系智慧园区解决方案 23 图47 ：以优你家APP 为核心的社区 O2O 服务平台23 图48 ：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块24 图49 ：万科物业营业收入及占比25 图50：万科物业毛利及毛利率25 图51：万科物业“住这儿”APP 功能一览26 图52：万科的“睿服务 3.0”模式26 图53：金科服务的大数据与分析和云数据服务27 图54：金科服务的大数据与分析和云数据服务27 图56：保利物业人数近 7 年复合增长率 22.3%，2018 年增长 30.6%27 表格目录 表 1：龙头物业管理公司的科技运用现状 8 表 2：各大物业管理公司APP 开发情况 8 表 3：劳动密集型的典型公司 2018 年人均效能的比较9 表 4 ：龙头物业管理公司的科技运用现状 14 表 5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域15 表 6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别 17 表 7：绿城服务各项成本构成18 表 8：公司的管