2019年物业管理行业市场分析报告.pdf

2019 年物业管理行业市场分析报告 Page 3 内容目录 七千亿市场规模，格局分散，重在增量 6 物业管理市场规模 2019 年超七千亿，未来五年有望超九千亿 6 物业公司竞争格局分散，重在增量 8 定价受限，存量突破依赖优质服务及成本管控 13 稳定抗周期但存量市场难洗牌，依靠增量面积扩张 13 定价受限，人力成本攀升 14 政策逐步松动，最高限价大幅上升，部分省市已放开管制 16 独立物业公司的品牌建设之路 17 优质服务获取外部拓展机会，增值服务提升盈利能力 17 以绿城服务为例：智慧社区升级，领先布局健康、生活、教育三大增值服务 19 国际发展启示：租售+物业管理并举，全产业链布局的综合地产服务商 22 FSV 高成长及抗周期获估值溢价 25 资本热度支撑收购扩张，侧面切入存量市场 26 地产繁荣支撑关联物业公司超速成长 27 关联地产公司的竣工、销售是关联物业公司成长的核心 27 销售/竣工面积短期下滑，竣工传导不畅 28 优势开发商集中度加速提升，影响物管行业格局变化 30 我国城镇化率进程较快，仍有发展空间 31 新三板投资建议：开元、第一、美的 32 开元物业业绩稳定，美的物业成长性突出 32 开元物业：独立第三方物业，有望复制南都上市路径 34 第一物业、美的物业：关注关联开发商销售情况 35 估值对比：美的物业高成长获得估值修复 36 风险提示 37 员工成本上升导致利润率下滑的风险 37 政策监管加强，物业费单价难以提升的风险 38 关联地产开发商销售下滑的风险 38 宏观层面地产行业景气度下行的风险 38 增值服务开展不及预期的风险 38 国信证券投资评级 39 分析师承诺 39 风险提示 39 证券投资咨询业务的说明 39 Page 4 图表目录 图 1：2009-2018 全国物业管理面积（亿平方米，%） 7 图2：2009-2018 年全国房屋竣工面积（亿平方米，%） 7 图 3：2016-2018 百强物业各类型物业费用（元/平米/月） 7 图4 ：2007-2018 年 36 城普通住宅物业费（元/平米/月，%） 7 图 5：2014-2017 百强物业在管面积类型分布（%） 8 图 6：2003-2019.07 全国竣工面积按类型分布（%） 8 图 7：2013-2017 全国物管企业市占率（按面积，%） 10 图 8：2018 上市/挂牌物管公司收入规模对比（亿元） 10 图9：2018 年上市物业管理公司 3 年收入、净利润 CAGR 对比（%） 10 图10：2018 年上市物业管理公司在管面积、合约面积以及合约/在管面积比（百万平米，%） 10 图 11：2018 年上市物业管理公司基础物业服务毛利率、综合毛利率对比（%） 11 图 12：2018 年上市物业管理公司净利率对比（%） 11 图 13：2018 年上市物业管理公司 ROE、ROA 对比（平均，%） 12 图 14：2018 年上市物业管理公司人效对比-人均收入（万元） 12 图 15：2018 年上市物业管理公司人效对比-人均归母净利润（万元） 12 图 16：2018 年上市物业管理公司人效对比-ROP 人力投入回报率（%） 13 图 17：物业管理公司利润构成：基础（单价×面积）+增值服务-营业成本 13 图 18：2015-2018 百强物业费用收缴率（%） 14 图 19：2015-2018 百强物业项目续约率（%） 14 图20 ：住宅物业类型更换物管公司需要成立业主委员会 14 图21 ：物业管理存量VS 增量市场的定价差异 15 图22 ：2018 年百强物业公司营业成本构成（%） 15 图23 ：2008-2018 居民服务人员平均工资（元，%） 15 图24 ：2000-2018 物业管理行业销售利润率（%） 16 图25 ：2018 年各大物业管理公司对关联地产公司