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{市场分析}某地产项目市 场调研分析报告 4 、对潜在消费者的认识 4.1 人口变动及分布 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却 很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。 江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区 的 76% ，江北区的14% ，但人口密度却是江东区的1.66 倍，是江北区的 8.50 倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均 16.52% ，并呈现“海曙 从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围， 吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区 作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过 1/3 的外来办厂迁入人中员。江东区 由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度 会更快些。 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江 文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏 散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用 地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增 长速度继续保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不 “感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向 海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增 长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙 区、江东区。 城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过 程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东 倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进 人才，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发 展最为快速的主因之一。 4.2 从业人员构成及收入状况 国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。 虽然宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群 主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从 业人员发展迅速，并成为未来就业主力阵营。 各经济单位从业人员的人均年收入均保持了较高的增长率。宁波市个体经济 单位从业人员的年均收入增长率最高。国有经济单位的人均年收入增长率也较高， 均保持了 10%以上的年均增幅。三资、股份制企业人均年收入保持了良好的发展 势头。国有性质的经济单位虽已失去了其原有的主体地位，但集体企业从业人员 的收入因其基数较低，虽有较快的增长率，但其人均收入仍明显落于其他经济单 位。 结合我们对宁波经济现状和历史分析，我们认为未来宁波市中高收入群体是三资 企业、股份制企业、国有企业中的中高层管理人员和技术人员，以及具一定经营 规模的私营业主和个体工商户。 为此，我们认为：  年均收入增幅最高的群体是个体、私营企业从业人员。其次是国有企业、 三资企业、股份制企业的从业人员。  从业人员集中在三资企业、股份制企业、私营、个体企业。  个体、私营、三资、股份制企业成为宁波市的经济主体。 4.3 生活与居住水平稳步提高  人均年收入呈稳步增长，大幅度提高态势。  居民存款额年均增长率高达 30%  市区恩格尔系数已降到 2001 年的 34.3% ，说明宁波市三区的居民生活已经进 入了富裕社会阶段。  人均居住消费比例稳步上升，人均居住占消费比例为 6.2% ，仅次于食品消费， 居家庭支出第二位 。  居住面积和使用面积稳步上升 随着人均收入的持续增长，居民存款额的大幅度提高，生活水平的提高，居 住理念的改变宁波市商品房消费市场具有相当大的消化能力。 降低房屋契税、放大按揭政策等相关政策的出台，将给住房内需带来巨大的 拉动力，使住房潜在需求得以持续释放 。 4.4 对住宅市场主力消费群的认知 从我们通过调查与分析，宁波市房地产市场主力消费群体停留在“大众化市 场”，没有进入到“小众市场”，其中“大众市场”呈现鲜明的层次变化：  1998 年前是炒家、普通消费者混合；  1998 年机关事业单位人群成为购房主力；  1999 年主力是拆迁户和企业白领以旧换新，以