西安市土地市场简析.docxVIP

一、土地政策及市场概况 随着国土资源部 2002 年 4 月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 的颁布， 2002 年 7 月 1 日起， “招拍挂 ”成为土地供应的主渠道。从政策效应看，经营型土地招拍挂的方式，使市（县）级政府变成了实际上的、单一的主体土地供应者，政府可主动介入市场，控制总量 与供给结构， 能够避免开发商盲目储备土地， 造成土地资源的浪费， 从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系将更稳定，波动也将减小。 开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了， 获得土地环节减少， 有利于土地价格稳定 或者稳中有升。 此外， 土地供应的市场化程度也有较大的提高， 各路开发商能够以公平竞争方式获得土地， 偶然性的暴利机会减少， 有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追 求效益的投资过度。 然而随着西部开发战略的深入实施， 城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，人与地的矛盾、经济发展与耕地保护的矛盾日益显尖锐。 按照陕西省政府的规划， 西安市 1997 年至 2010 年的新增建设用地指标为 13.5 万亩， 截止 至 06 年底，西安的建设用地已经提前超支了数万亩。西安作为西北地区绝对的中心城市， 深受着建设用地短缺的困扰。 此外， 土地市场也面临着一些问题： 政府垄断一级市场的局面还未形成，招、拍工作面临较 大的困难，大量土地掌握在开发商手中，可拍卖土地资源吃紧（ 2005 年曾做过统计，囤积 在各类开发商手中的闲置土地达 6490 亩）。在二级市场方面，部分开发商以联建、改制、重组等名义规避政策，私下进行土地交易，扰乱了地产市场秩序。 06 年上半年，根据国家九部委文件，西安市政府发布了《关于调整住宅结构稳定住房价格， 进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》，其中第二条 严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用 已明确提出要加大对闲置土地的清理力度。在此背景下，土地储备和 闲置土地的清理工作已经成为西安市国土资源部门当前的工作重点。二、西安土地市场供需现状 总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据 2005 年统计资料，总体土地价格较 2004 年上涨 5.9 ％，其中居住用地上涨 6.7 ％；至 2006 年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈。 虽然政府不断增强对土地供应市场的监管， 并不断加大对闲置土地的清理， 但随着房地产开发的积累， 可开发用地逐年减少， 住宅用地的减少或分布不均衡， 以及对未来土地供应量减少趋势的判断， 提升了市场对土地上涨的心理预期。 与此同时， 城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越 多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场， 参与土地市场竞拍， 提高了土地使用价值和地价水平。 2002 年 8 月份之前，曲江房地产开发用地价格每亩仅在 30 万元左右，目前已超过 130 万 元。曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，起初拿地时每亩仅 27 万元，百余亩土地总价还 不到 3000 万元， 2005 年转让时，土地总价已增至 3 亿元，土地价格翻了十多倍。西安高 新区亦如此，和记黄埔以平均每亩 138 万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。 再来看看城北： 2000 年初，西安北城房地产开发用地每亩仅十几万元； 2001 年，北城距离 钟楼最近的凤城一路，用于房地产开发的土地价格每亩还不足 30 万元，张家堡广场周边的 土地价格每亩不足 20 万元； 2002 年，凤城一路附近的土地价格已经上升至每亩 37 万元左 右； 2004 年 12 月份，凤城一路附近的土地已经上升至每亩 135 万元，就连距离张家堡广 场附近的房地产开发用地，市场竞拍价格每亩都超过 110 万元，北城土地价格升幅显著； 2006 年 7 月，先前普遍不被看好的区域 ——未央湖，一块 60 余亩的住宅用地 （东临阳光大道，南邻华浮宫酒店，西临规划路），每亩竞拍价格也达到 47 万元；上海绿地 2007 年初 更以每亩 189 万的价格，买下张家堡广场西南方向（城市运动公园对面）的 237 亩土地。城北土地价格一路上扬，是正在形成的大西安格局的产物， “一线两带 ”建设与 “西咸经济一体化 ”进程的加快， “拉大城市骨架、南北拓展空间 ”战略目标的确立，使北城正在形成新西 安的城市中心， 正在发挥西安 “第一阶梯 ”的示范性与带动性， 并将有力地推进北城的快速发 展。随着北城房地产开发如火如荼的进行， 可用于开发的土地资源越来越紧缺， 此外西安市行政中心即