集体土地征收补偿统一标准及估价关键技术路线的探讨.docVIP

集体土地征收赔偿标准及估价技术路线探讨 摘要：土地是人类生产和存在源泉。集体土地是农村价值最集中资源，是广大农民利益实现最关键载体。集体土地征收给集体和个人正当权益带来严重损失，土地征收赔偿填补了这种损失。土地征收赔偿制度表现了集体和个人正当权益对国家强制权力制约，表现了土地财产权利和土地征收权力均衡。因为土地征收赔偿制度含有较强政策性和技术性，理论界还未对其作深入系统研究。尤其是今年来，城市拆迁评定常常碰到部分城郊结合部集体土地房屋估价对象，所以，展开对中国土地征收赔偿标准及其估价技术路线探讨，含有很关键理论和现实意义。 关键词：集体土地征收 合理赔偿 估价技术路线 3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过《中国物权法》第四条明文要求:“国家、集体、私人物权和其它权利人物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 第四十二条明文要求：“为了公共利益需要，依据法律要求权限和程序能够征搜集体全部土地和单位、个人房屋及其它不动产；征搜集体全部土地，应该依法足额支付土地赔偿费、安置补助费、地上附着物和青苗赔偿费等费用，安排被征地农民社会保障费用，保障被征地农民生活，维护被征地农民正当权益；征收单位、个人房屋及其它不动产，应该依法给拆迁赔偿，维护被征收人正当权益；征收个人住宅，还应该保障被征收人居住条件。”由此能够看出土地征收“是指国家在一定条件下，对本含有不可侵性个人、集体土地全部权加以强制剥夺情形。”它是宪法授予政府一项特殊权力，不以集体土地全部权人同意为条件，只要符合宪法和相关法律要求，政府就能够取得被征收土地。从土地征收特征上看，强制性和赔偿性是土地征收两个基础特征。这种强制性地改变她人土地全部权行为是以被征地者取得公平赔偿为前提。 土地征收赔偿指国家征收土地时依法定范围、标准和程序给土地征收相对人一定货币、实物或其它替换物以填补损失行为。 一、土地增值归属 土地征收并出让过程中土地价值显著上升，那么土地增值利益归属到底怎样界定，即该土地使用权收益应赔偿给谁，这是土地征收赔偿标正确实定必需先行处理问题。 有学者主张土地征收过程中增值必需实施“涨价归公”标准。并认为，中国土地征收不仅是一个土地产权发生转移过程，也是一个土地用途由农业利用转变为非农开发过程，它会带来被征收土地资产巨额增值。这种土地用途改变产生土地增值，和原来土地全部者、使用者投资和劳动没有任何关系，是土地利用计划或城市计划用途管制结果。“土地这种增值，是一个用途变换性增值，其投资起源于国家和整个社会，所以这种增值所表现收益，自然而然应该回归于国家和社会。” 在全国政协经济组小组讨论上，著名经济学家吴敬琏就表示：“城市化过程并不是房主自己发明价值，所以城市拆迁赔偿不应按市场价进行。”这一论调一时曾引发社会舆论轰动。当然，也有学者不一样意此见解，认为“这一见解忽略了农地之主对土地增值有一项关键贡献，那就是‘放弃’农地使用权。放弃一项权利，要付出代价，必需经过产权加以合理界定和赔偿。”所以，涨价不归公才是商品市场中普遍现象，价格变动及其利益分享应由产权来决定。根据交易各方认为“值得”标准成交，资源配置才有效率。 笔者认为，土地征收并出让增值不能全归国家，应由贡献者按百分比分享。依据地租理论，级差地租能够分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ形成原因之一是土地位置和土地质量差异，级差地租Ⅱ是由在同一块土地上连续投资劳动生产率差异造成。具体到土地征收过程中，级差地租Ⅰ应归土地全部者全部，级差地租Ⅱ应由土地全部者和征地者共同全部。所以，在增值部分分配上应考虑被征地者利益。当然，土地增殖全由被征收人享受也不合理。土地征收过程中土地增值很大程度上是由政府开发建设带来，政府须投入大量资金进行基础设施建设，所以，政府应享受一部分土地增值。在获取方法上，政府能够经过开征土地增值税分享此部分份额，“而不应依据‘土地涨价归公’理论，事先否定经过产权界定和市场交易来配置土地资源基础标准。”但中国现在尚无计算土地征收后土地增值法律依据和具体规则。农村集体全部土地增值税，可参考《土地增值税暂行条例实施细则》计算，最好是依据农村集体全部土地增值特殊性，由国家另行制订农村集体全部土地增值税条例。 二、土地征收赔偿估价方法 在房地产估价中，估价方法即为估价技术路线，技术路线表现估价思绪和设计过程。房地产估价技术路线“是指导整个房地产估价过程技术思绪，是估价人员对估价对象房地产价格形成过程认识。”确定土地征收赔偿估价技术路线首先要处理基础事项包含估价对象、估价目标、估价时点，其中最关键、最含有法律原因就是估价时点。 1. 土地征收赔偿估价时点 估价时点是指和估价结果对应日期。依据土地征收赔偿估价特点，笔者认为，土地征收赔偿估价时点应分别考虑赔偿财产组成原因时点和