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2008深圳房地产市场年度分析报告 2008 年深圳房地产市场年度分析报告 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 行业研究部 陈玲 陈文斌 吴帅琴 前言 2008 年,深圳房地产市场延续了 2007 年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整 之中，并表现出以下特点： （一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小。 房地产开发投资同比去年增长 1.7 个百分点，其中住宅开发投资同比增长 0.36 个百分 点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、 竣工面积降幅较大。 （二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近 50%。 共成交 72 宗地块，土地总成交面积约为 270 万平方米，其中住宅用地共成交 9 宗，土 地总成交面积约为 82 万平方米。 （三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大。 与去年相比， 批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和 面积也有不小的增长。 （四）商品房销售规模有较大幅度下跌。 1-11 月商品房销售面积为 334.57 万平方米，同比去年下降 37.5%；其中住宅销售面积 为 310.47 万平方米，同比去年下降 35.6%。商品房销售面积自 5 月突破 40 万平方米后，以 后数月均有所回落，至 11 月销售规模有所增加，但仍不及 5 月销量。 （五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中。 国家统计局公布的全国 70 个大中城市的房屋销售价格显示，近 4 个月深圳房价的跌幅 居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从 2007 年的领涨全国房价到 2008 年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。 1  深圳市尺度市场策略顾问有限公司 深圳市福田区车公庙天安高尔夫花园翠景阁 9A  电话 公司网址：w   2008深圳房地产市场年度分析报告 （六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降。 自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到 11 月跌幅接近两成。二手房的交 易规模在 7 月达到顶峰以后，开始逐月回落，至 11 月略有回升，但仍不及 7 月销量。 总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政 策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持 有理性的心态。尺度认为，对于未来楼市走向， 既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。 有利的方面在于， “保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来一段 时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放 松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼 市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负 面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容 乐观。 因此，对于 2009 年的深圳房地产市场来说，想要重现 2007 年的 “辉煌”几无可能，继 续 2008 年的楼市调整是其唯一出路。对于 2009 年深圳房地产市场，尺度有以下展望： （一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。 （二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。 （三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为 500 万平方。 （四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升。 （五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。 （六）房价依然处于下行通道，下调幅度约在 10-15%之间。 一、2008 年房地产行业相关政策分析 从