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内容目录
1. 回顾2020 ：销售韧性超预期、集中度提升仍在 7
1.1. 销售端：韧性超预期、集中度提升仍是长趋势 7
1.2. 投资端：建安投资强支撑、销售口径毛利率或于21 年初触底回升 9
1.3. 融资端：融资结构改善、成本下行可期16
1.4. 库存端：库存低位、非何意去化周期9~12 个月19
2. 展望2021 ：销售面积略降、投资增速稳定21
2.1. 2021 年销售面积-2% 、金额+1%、投资+3.4%21
2.2. 行业中长期需求中枢稳定23
2.3. 销售规模增长或趋缓25
3. 消失的周期：三道红线减少波动、供需两端调控趋稳30
3.1. 需求端：调控常态化——短周期、频调控、弱调整30
3.2. 供给端：调控新思路——渠道控制切换至主体控制36
3.3. 主体端：调控指向性——降杆杆、稳预期、灵活化38
4. 由β到α：ROE 的确定性是判断α机会的关键40
4.1. 决定估值应当是ROE 结构：强运营能力强投资能力40
4.2. 龙头房企对比研究：万科、保利、融创41
4.3. 二线房企对比研究：阳光城、金科股份、中南建设52
4.4. 商业地产对比研究：华润、龙湖、新城、宝龙、太古、恒隆等61
4.5. 物业管理对比研究：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、招商积余等67
5. 风险提示75
图表目录
图1 ：SW 房地产指数月度收益率（左轴，% ）与全国商品房销售面积累计增速（右轴）. 7
图2 ：全国商品房销售金额增速表现 7
图3 ：全国商品房销售面积增速表现 7
图4 ：ＴＯＰ房企集中度表现（金额口径） 8
图5 ：TOP 房企中红橙黄绿四档房企集中度表现（金额口径） 8
图6 ：销售面积城市能级单月增速表现 9
图7 ：销售面积城市能级累计增速表现 9
图8 ：销售面积区域分布单月增速表现 9
图9 ：销售面积区域分布累计增速表现 9
图10 ：房地产投资增速累计单月10
图11 ：房地产累计投资增速：区域10
图12 ：建安投资增速累计单月10
图13 ：土地购置费增速（% ）10
图14 ：土地购置费/销售金额11
图15 ：主流房企拿地金额/销售金额表现11
请务必阅读正文之
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