成都电梯豪宅场分析报告.ppt

成都电梯豪宅市场分析专题 2009 年 4 月 一、电梯豪宅的定义 城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求 的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求 住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力 , 但又追求拥有繁华生活条件、高端 商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通 电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。 综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征： 1 、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心 CBD 区域； 2 、项目周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性； 3 、项目需拥有良好的自然景观环境； 4 、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施； 5 、户型面积大，一般均在 200 平方米左右，发达城市的户型面积更大； 6 、户型创新，亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户 花园的合理布局，营造高层院落氛围；同时户型功能分区更加细化， 强调 主卧功能扩展，涵盖卫 生间、衣帽间和书房 , 成为主人独享空间。 7 、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯基本私有化。 同时户型设计为双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独 立的卫生间、阳台 , 避免工人活动对主人生活的影响。 8 、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。 二、成都电梯豪宅现状 2006 年 9 月，招商地产以“第一高端社区 + 门户外交地标”打造的“首座”以 13000 元／平方米价格 热销，使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段，“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传 统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端 消费者购买。 2007 年，成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、 4000 元／㎡精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都 4 期推出 136 － 178 ㎡电梯 公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙 仓也于 07 年 9 月依托市中心东大街地段优势推出 106 － 155 ㎡电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此 阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。 2008 年，成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世 界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了 11 个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天 府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加 了大量的高端收入群体；另一方面，随着 07 年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为 640 万 元 / 亩；中海地块为 705 万 / 亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了 1195 万元 / 亩和 1265 万元 / 亩。高额 的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。 现有电梯豪宅项目情况一览表 区域 城区 城区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 华阳 华阳 华阳 项目名称 时代豪庭 华润依云府 华敏世家 紫檀 龙湖世纪景峰 华润凤凰城 时代晶科 城南 1 号 河畔新世界 新鸿基悦城 南湖国际社区 类型 混合豪宅 混合豪宅 纯大宅 纯大宅 纯大宅 混合豪宅 混合豪宅 混合豪宅 纯大宅 纯大宅 混合豪宅 梯户配置 2 梯 5 户 2 梯 3 户 3 梯 2 户 3 梯 2 户 3 梯 2 户 2 梯 4 户 2 梯 6 户 2 梯 2 户 2 梯 3 户 2 梯 2 户 2 梯 4 户 3 梯 6 户 2 梯 3 户 2 梯 4 户 规模 [ 户 ] 515 3252 ／ 390 130 420 344 2498 ／ 674 2200/ 480 609 3500/ 432 1217 层数 33-38F 30 － 31F 21-24F 28F 42-47F 27F 20F 24F 18 — 33F 26 － 32F 34F 户型面积 105-155 ㎡ 51-316 ㎡ 289-472 ㎡ 282-445 ㎡ 280-650 ㎡ 70 － 173 ㎡ 104 － 301 ㎡ 89-316 ㎡ 140-245 ㎡ 90 － 387 ㎡ 56 － 279 ㎡ 产权面积 88