住房抵押贷款违约行为分析之提前还贷.ppt

第四章 住房抵押贷款违约行为分析 之提前还贷 一、借款人违约风险的种类 ? 被迫违约 ? 理性违约 ? 1 、被迫违约 ? 指借款人因发生不可抗 意外财务危机 而导 致的违背贷款合同的行为。 ? 意外财务危机诱因：失业、疾病、婚变、 意外伤害等。 ? 2 、理性违约 ? 又称借款人转移投资违约，指借款人在财 务状况正常的情况下因 经济理性 而导致的 违背贷款合同的行为。 ? 经济理性诱因：继续履约所带来的损失大 于违约所带来的损失 ? 两种情况：提前还贷和终止还贷 二、提前还贷界定 ? 概念：借款人在某期偿还的贷款本金额超过该期 预定偿还的贷款本金额。 ? 提前还贷的三种主要形式： ? 在特定时点一次性付清全部余款。 ? 在特定时点偿付部分余款，保证还款期限不变， 减少月还款额。 ? 在特定时点偿付部分余款，每月还款额不变，缩 短还款期限。 ? 部分提前还贷与完全提前还贷 ? 消费者出于什么动机提前还贷？？？ 三、提前还贷原因 ? （一）再融资动机 ? 当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立 的抵押贷款的合同利率时 , 只要借款人能够 以更低的利率获得新的贷款 , 那么对原先的 这笔抵押贷款进行提前还款往往是经济合 理的。 ? 1 、抵押贷款的市场利率 ? 抵押贷款市场利率的下降使得借款人能够 以更低的成本融通资金 , 因此借款人再筹资 倾向的强弱是原有抵押贷款贷款利率与现 行的抵押贷款市场利率之差的增函数。 即期与合同利率差对提前还贷的影响 提前还贷倾向 Y 是抵押贷款合同利率 R 与即期 利率 r 之差的增函数 Y = f ( R － r ) 美国经验统计：当 R － r ＝ 1.5 ～ 2 个百分点时， 提前还款往往加速出现；提前还贷时滞一般 为 2 ～ 4 个月。 提前还贷时滞：提前还贷临界点到来与提前还贷实际发生 或速度明显加快的时间间隔（＝借款人对机会的认识期＋ 提前还贷申请期＋再贷款所需时间） ? 2. 住房抵押贷款利率变动路径（ % ） 年度 路径 0 1 2 3 1 11 8 13 8 2 11 12 13 8 ? 3 、再融资成本 ? 借款人的再融资成本主要包括：提前还贷缴纳的 罚金、申请抵押贷款的费用、抵押贷款手续费、 抵押房产的评估费用以及其他与获得新的抵押贷 款有关的费用。 ? 再融资成本与借款人在原先抵押贷款上的权益积 累成反向变动 ? 再融资成本与月付款节余的比值决定了新的这笔 抵押贷款在多长时间能够弥补因再融资本而造成 的损失。 ? 4. 住房价格的变化水平 ? 关键：借款人对其住房所拥有的权益能否 为他重新申请的贷款额度提供充分的担保， 即再融资行为必须保证借款人对住房拥有 真正的权益且贷款价格比例或抵押率（ LTV ） 低于贷方所需要的 LTV 值才能进行融资，从 而防止过度借款行为的发生。 ? （二）非再融资因素 ? 1. 住房周转率 ? （ 1 ）经济发展状况 ? （ 2 ）利率水平 ? （ 3 ）季节性因素 ? 2. 基础住房抵押贷款组合特征 ? （ 1 ）合同利率 ? （ 2 ）抵押年限 ? （ 3 ）空间分布 ? （ 4 ）贷款的种类 ? （ 5 ）抵押物的保险及担保情况 ? 3. 收入变化 ? 1 、从年龄结构层次上看， ? 2 、借款者所在单位采取年薪制度， ? 3 、借款者所在单位一次性发放数额较大的 住房补贴，