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金地集团经营分析报告 2020 年 12 月 一、TOP20房企的底线，一心求稳，不掉队 对于金地集团的直观印象，可能也是“稳”字一字可言之。从金地集团的销售业绩的表 现来看，金地集团的“稳”也是经历起落之后的沉淀之果，动荡的时代需要花费精力去做调整，去消化由于历史留存造成负面效应，东风既来之时，也需要牢牢抓住机会，以动制动。 第一、“稳”之前奏。2010年之前，金地集团的销售业绩表现亦出现了较频繁的波动， 2006 年、2007 年、2009 年销售业绩涨幅均实现几近翻番的结果，2009年销售业绩由 2004 年的不足 40亿元到超过 200亿元的成效，2005年至 2009的销售业绩增速均值达到 55%，此阶段毫无疑问是金地集团的高光时刻，房企也享受到了由于业绩上升给企业带来的资源集聚效应、品牌影响力、战略层面的自信感等等。 第二、“稳”之被动局。2010 年至 2014 年的五年间，销售业绩一直处于稳步增长中，五年业绩增速均值不足 19%，销售业绩的总量在 500亿元内徘徊。这五年可以称之为金地集团战略自信之后所付出的成本和代价，被动属性更浓厚，其主要原因之一在于由于前期的利好尽享，战略执行的惯性存在，房企在投资决策上做出了稳固性铺排，以至于在行业环境急转之时，房企不得已需以静制动，被动的缓步徐行。 第三、“稳”的主动性。经历了前面五年的主动沉默，房企的历史遗留因素已逐步消化 完毕。2015年开始，全国范围的去库存周期来临，2016年开始三四线城市市场开始回暖复 苏，房企有意调整战略安排，销售业绩开始迎风而上，2015至 2019年的五年间，金地集团 的销售业绩涨幅均值在 35%， 图表：2004-2020.11金地集团销售业绩走势 140% 120% 100% 80% -20% -40% -60% 合约销售金额（亿元） 资料来源：市场研究部，企业年报 从当前阶段看金地集团的增长，企业战略的成熟度似乎变强了，也不再执着于追求快速 的规模成长，只要保证好 TOP20的站位似乎已经足够，2018年至 2020年，以销售业绩而论的行业在位基本保持在第 14位或 15位。就是坚持以稳健的步调向前走，乐享安逸。 2019年，金地集团的销售业绩已然跨越了 2000亿的门槛，在千亿房企中稳稳站牢了一地，至 2020年 11月 30日，其销售业绩累积数值也已经在 2000亿以上，单单从业绩端的表现及未来趋势来看，保持在 2000亿元以上的规模是必然的趋势，在行业 TOP20的位置是相对确定的事件，只要保持住其当前的战略定力也能在行业内保持一定优势，但不太可能会在现有的基础上再有大的排位提升的空间，这对金地集团而言已经足够。 二、起底投资的玩法，挖掘业绩变动背后根源 2.1“稳”的被动局在于消化历史遗留问题 第一、在享受了业绩高增长的喜悦之后，企业在投资上表现出明显的自信，拿地保持大力度，2007 年、2009 年新增土地储备建筑面积均在 500 万平米以上，按投销比口径来看，2007年、2009年新增土地储备投资投销比分别在 466%、266%，均为历年的峰值水平。 图表：2007-2020H1金地集团新增土地投资变动情况走势 600 400 200 0 0% 投销比（按面积） 备注：投销比（按面积）=新增土地储备建筑面积/合约销售面积*100%。 第二、顺周期高价地项目大量获取，市场变动时出货受制。从金地集团的投资时点选择上来看，在行业周期性较明晰的阶段，房企拿地力度反而更高，即顺周期拿地倾向明显，这样的拿地方式能够在市场持续向上的阶段内把握时机收获成长，但若有市场急转情况出现，房企的业绩或多或少会受到一定影响。 而且，从金地集团拿地的成本来看，2007年、2009年其新增土地储备平均楼面价均在 3000元/平米以上，2009年新增土地投资楼面价近 4000元/平米，地货比高达 37%，这其中不乏有多宗高价地存在，以至于后续市场降温之后，企业所拿土地出货不畅，企业的销售业绩也相应起色不明显。 图表：金地集团新增土地储备价格走势 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 平均拿地成本（元 /平米） 地货比 年及之前，金地集团在新增土地资源获取上，保持了较高的权益占比，无论是新增土地储备 的口径还是土地储备总量口径，权益比例都在 70%以上，这样相较于其他低权益企业而言，其销售业绩增速可能就会不占优势。 图表：金地集团土地储备权益比例走势 权益（新增面积口径计） 资料来源：市场研究部，企业年报 备注：1、权益（新增面积口径计）=新增土地储备权益建筑面积/新增土地储备建筑面积*100%； 2、权益（总土储口径计）=土地储备权益建筑面积/土地储备建筑面积*100%。 第四、坚持一二线为主，三四线城市较少涉足。与一些一二线城市深耕